目安・相場がわかる！戸建の売却にかかる費用を徹底解説

戸建の売却には費用がかかる

不動産を売却する理由は、人によってさまざまです。これから戸建を売却しようとしている人の中には、すぐにまとまったお金が欲しいという人もいるでしょう。しかし、土地や戸建などの不動産は購入時だけでなく、売却時にもさまざまな費用がかかります。

例えば、仲介を依頼した不動産会社に対して支払う仲介手数料や売買契約書に貼付する収入印紙の代金などです。そのため、買い手が見つかって戸建が売却できても、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。

つまり、戸建を売却して手元に残るお金は「売却代金から売却にかかった費用を差し引いた金額」になります。

売却にかかる費用は状況によっては想像以上の金額になる可能性もあるため、売却代金で住宅ローンを完済しようとしても、手持ちの資金を充てなければ足らないという事態も想定されます。このような事態に陥らないためには、戸建の売却前にどのくらいの費用がかかるかの把握が大切です。

戸建売却にかかる費用

戸建を売却する際にかかる費用は、おもに次の通りです。

それでは、戸建を売却する際にかかる費用をひとつずつ見ていきましょう。

【仲介手数料】不動産会社に支払う報酬

通常の不動産取引では、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。仲介手数料は、不動産の売却活動を代行してくれた不動産会社に対して支払う報酬になります。成功報酬型なので、基本的には売買契約が成立した時点で支払い義務が発生します。

支払いのタイミングは、売買契約時と物件の引渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。仲介手数料は、戸建を売却する際にかかる費用の中でも高額になる項目です。不動産会社が請求できる上限額は宅地建物取引業法で定められており、売却代金に応じて次の計算式で算出します。

例えば売却代金が3,000万円の場合、上記の計算式で算出できる仲介手数料は次の通りです。

（3,000万円×3％＋60,000円＋10％＝105万6,000円（税込）

仲介手数料の早見表

売却代金が1,000万円から5,000万円までの仲介手数料の上限額は、次の通りです。

【印紙税】売買契約書に貼り納める税金

売り手と買い手が交わす売買契約書は、印紙税法で定められている課税文書になるため印紙税の納税が必要です。印紙税は、売買契約書に記載された金額に応じた税額の印紙をそれぞれの契約書に貼付して納税します。

2024年（令和6年）3月31日までに作成された課税対象の文書のうち、記載金額が10万円を超える場合には軽減措置が適用されます。記載金額に応じた印紙税の税額は、次の通りです。

例えば令和4年3月31日までに作成された売買契約書の記載金額が3,000万円の場合、印紙税の税額は軽減税率が適用されるため10,000円になります。

【登記費用】抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンの残債がある戸建の場合は、売却時に完済する必要があります。住宅ローンを借入れる際には抵当権が設定されており、抹消する際には登記費用がかかります。

抵当権とは、住宅ローンを利用する際に金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。登記費用は、登記手続きにともなう登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

下記の記事でより詳しく解説しています。

登録免許税

登録免許税は登録免許税法に基づいた認可や免許に課せられる税金で、不動産の登記も含まれています。登録免許税を支払うタイミングは、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きを行うときです。税額は、ひとつの不動産につき1,000円です。

戸建の場合は土地と建物のふたつの不動産があるため、登録免許税は2,000円がかかります。

司法書士への報酬

抵当権抹消手続きは自身で行うことも可能ですが、司法書士に依頼するケースがほとんどです。手続きを司法書士に依頼した場合、登録免許税とは別に報酬がかかります。

金額は司法書士事務所ごとに異なりますが、20,000円～30,000円程度が相場で、報酬を支払うのは、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼したタイミングです。

下記の記事でより詳しく解説しています。

【住宅ローンの繰上げ返済費】ローン返済中の場合にかかる費用

住宅ローンの残債がある戸建を売却時に完済する場合は、一括返済の事務手数料として繰上げ返済手数料がかかります。手数料は金融機関ごとに決められており、同じ金融機関でも手続き方法や金利タイプなどによって異なります。

手続き方法別に手数料の違いを比較した場合、窓口よりもインターネットバンキングのほうが安い傾向にあります。

【譲渡所得税】売却時に利益があるとかかる税金

戸建を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税の課税対象になります。譲渡所得税には所得税・住民税・復興特別所得税が含まれており、確定申告をして納付する必要があります。確定申告のタイミングは、戸建を売却した翌年になるため忘れないようにしましょう。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得税は不動産を売却した際に出た利益に対して課税されます。課税対象となる譲渡所得は売却代金そのものではなく、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。

課税譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

【取得費】
取得費は、戸建を購入した際にかかった次のような費用です。

• 購入代金
• 仲介手数料
• 印紙税　など

ただし、課税譲渡所得の計算で用いる建物の購入代金は、購入したときの代金から減価償却費を差し引いた金額になります。

【譲渡費用】
譲渡費用は、戸建を売却した際にかかった次のような費用です。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 立退料
• 測量費
• 解体費　など

それでは、次の条件でシミュレーションした譲渡所得を計算してみましょう。

つまり、この場合の譲渡所得は850万円になります。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得税は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に税率をかけた金額が税額です。税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合と5年超の場合とのふたつに区分されています。それぞれ呼び方が異なり、5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得です。

なお、平成25年1月1日から令和19年までの25年間は、所得税に東日本大震災の復興支援を目的とする復興特別所得税として所得税額に2.1％が上乗せされています。

それでは、先程シミュレーションした課税譲渡所得が850万円を用いて譲渡所得税を見ていきましょう。

【短期譲渡所得の場合】
850万円×39.63％＝336万9,000円

【長期譲渡所得の場合】
850万円×20.315％＝172万7,000円

このように、課税される譲渡所得が同じ金額でも不動産の所有期間によって160万円近くの差が出ることがわかります。

譲渡所得税で利用できる控除

消費者の税負担軽減のためにいくつかの控除制度が設けられています。譲渡所得税の場合、おもに次の控除が利用可能です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、いずれも一定の要件を満たした場合に譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことが可能です。

例えば譲渡所得が850万円の場合、3,000万円を差し引くとマイナスになるため、譲渡所得税は課税されません。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例は、一定の要件を満たした場合に長期譲渡所得の20.315％よりも低い税率が適用される制度で、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と併用可能です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用後、6,000万円以下と6,000万円超の部分で税率が異なります。

このように、マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用されるのは6,000万円以下の部分に限られます。詳しくは、国税庁の公式サイトでチェックしてみてください。

戸建の売却時にかかる可能性のある費用

戸建を売却する際には、必ずかかる費用のほかに状況によってかかる費用もあります。ここでは、戸建を売却する際にかかる可能性がある費用を5つ解説します。

土地の測量費

隣接する土地との境界が不明瞭な場合、戸建の売却前に不動産会社または買い手から測量を求められることがあります。境界が不明瞭な土地は、売却後に買い手が隣接する土地の所有者とトラブルになる可能性があるからです。

測量費用は自治体や国の立ち合いが必要かどうかでも変動しますが、30～100万円程度が相場です。

例えば30～40坪の一般的な戸建の場合、国家資格である土地家屋調査士に依頼する必要があるため、測量の費用として30～45万円程度かかります。売却しようとしている土地の測量が必要になった場合、不動産会社が土地家屋調査士を紹介してくれるケースも多いです。

建物の解体費

築年数が古く建物を解体した上で土地を売却する場合は、解体費用が必要です。解体費用は建物の構造や建材によって変動し、坪数に応じて高くなる傾向があります。解体費用の相場は次の通りです。

例えば例えば30坪の一般的な木造戸建の場合、解体費の目安は90～150万円程度です。解体費は、木造よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造のほうが坪単価は高くなります。また、解体する際に建物内の不用品を処分する場合は、別途費用が請求されることもあります。

リフォーム・リノベーション費

建物をリフォームやリノベーションした上で売却する場合は、費用がかかります。ただし、リフォームやリノベーションの必要性は自身で判断せずに不動産会社と相談するようにしましょう。買い手によっては、中古の戸建を購入後に自分好みの空間にリノベーションしたい場合もあるからです。

リフォームやリノベーション費用は、部位や範囲などによって異なります。

キッチンのリノベーション費用は50～150万円程度が相場ですが、位置変更によって給排水工事が必要な場合は別途費用がかかります。ほかの部位でも建材や塗装をグレードアップする場合は、高コストになる可能性が高いです。

ハウスクリーニング費用

戸建を売却する際にハウスクリーニングを行う場合、ハウスクリーニングの費用もかかります。内覧を受け入れるまでにハウスクリーニングを済ませておくと、買い手の印象アップが狙えます。ハウスクリーニング費用は部屋数に応じて異なり、広いほど高くなります。

部屋数に応じたハウスクリーニング費用の相場は次の通りです。

ハウスクリーニングの作業は、居住中物件よりも空き物件のほうがしやすいため、空き物件のハウスクリーニング費用は居住中物件に比べて安い傾向にあります。

引越し費用

居住中の戸建を売却する場合は、転居先への引越し費用がかかります。例えば家族の人数が4～5人の場合、引越し費用の相場は15～20万円程度です。ただし、引越し費用は荷物の量や時期、移動距離などによって変動します。

人事異動による転勤や進学による転居が増える3～4月頃は繁忙期にあたるため、通常よりも引越し費用が高くなる傾向があります。また、戸建の売却と新居に転居するタイミングがずれる場合は一旦仮住まいに居住することになるため、2回分の引越し費用が必要です。

戸建売却にかかる費用に関する注意点

ここでは、戸建を売却する際にかかる費用に関する注意点を解説します。

仲介手数料が無料だからいいとは限らない

不動産会社に対して支払う仲介手数料の上限は、宅地建物取引業方で決められています。一方で下限は決められていないため、不動産会社によっては仲介手数料が無料だったり半額だったりするところもあります。

仲介手数料は、戸建を売却する際にかかる費用の中でも高額になる項目です。しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。このような不動産会社の中には、売り手が不利になる「囲い込み」と呼ばれる行為を行う可能性があるからです。

売買契約が成立しなくても費用が発生する場合がある

仲介手数料は成功報酬型なので、基本的には売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。しかし、次のようなケースでは売買契約が成立しなくても仲介手数料を請求される可能性があります。

• 売買契約後に自己都合で契約解除する場合
• 売買契約に記載されたルールを遵守せずに契約解除する場合

このような場合は、ペナルティとして仲介手数料と同額の違約金が発生する可能性があります。

また、手付金を受け取った後に売り手の自己都合で契約解除する場合は、手付金の倍額を買い手に支払うことで契約解除が可能になります。

売却して損失が出た場合は利用できる控除がある

戸建を売却して利益が発生した場合の譲渡所得税には複数の控除制度が設けられており、一定の要件を満たせば税負担が軽減されます。一方で戸建を売却して損失が出た場合も、利用できる控除制度があるのでチェックしておきましょう。

そのひとつが、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。一定の要件を満たして控除制度が適用された場合、控除しきれなかった損失分を翌年以降3年間に渡り繰越して控除できます。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件は、次の通りです。

• 居住用の不動産を売却すること
• 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超であること
• 災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却すること
• 売却の前年の1月1日から翌年の年末までに国内にある床面積50平方メートル以上の新居を取得すること
• 新居を取得した翌年の年末までに居住または居住見込みであること
• 新居を取得した年の年末時点で10年以上の住宅ローンを契約していること

詳しくは、国税庁の公式サイトでチェックしてみてください。なお、控除を適用する場合は、不動産を売却した翌年に確定申告が必要です。

戸建の売却前に費用がどれくらいかかるか計算しよう

戸建を売却する際には、仲介手数料や印紙税などのさまざまな費用がかかります。このほかにも、状況に応じて土地の測量費やハウスクリーニング費用がかかる可能性があるため、売却前に概算しておくと安心です。

住宅ローンの残債がある状態で戸建を売却する場合、売却代金だけでは完済できない可能性も考えられます。オーバーローンになると手持ちの資金を充てて完済する必要があるため、事前に住宅ローンの残債と相場価格の把握をおすすめします。

戸建の売却にはさまざまな費用がかかるため、事前に把握して計画的に売却を進めていきましょう。