抵当権抹消に必要な書類｜入手方法や紛失時の対応・自分で抹消する方法

抵当権抹消が必要なケースとタイミング

抵当権抹消が必要なケースとタイミングはおもに次の通りです。

• 住宅ローンを完済した場合
• 相続した不動産の抵当権抹消登記が完了していない場合
• 不動産を売却する場合

それぞれを詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを完済した場合

住宅ローンが完済した場合、つまり借入金をすべて返済した場合は抵当権の抹消手続きが必要です。抵当権が設定されている不動産の担保としての役割が無くなったとしても、自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。抵当権抹消手続きをしない限り、登記上は抵当権が残ったままになるので、抵当権抹消登記の手続きが必要です。

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記を完了させる旨の連絡と、抵当権抹消登記に必要な書類が届きます。

住宅ローンが完済しているにもかかわらず、抵当権を抹消しなかったとしても法的に問題があったりペナルティが課せられたりすることはありません。

ただし、設定された抵当権の登記をそのままにしておくと、金融機関が統合されたり名称変更になったりして登記情報の変更が生じた場合、書類を再発行して登記情報を変更するなどの手間がかかる恐れがあります。

そのような面倒な事態に陥らないためにも、住宅ローンを完済したら、速やかに抵当権抹消の登記手続きをしたほうがいいでしょう。

相続した不動産の抵当権抹消登記が完了していない場合

自身で家やマンション、土地などの不動産を購入して抵当権を設定した場合以外に、相続した不動産に抵当権が設定されたまま残っている場合もあります。

すでに借入金の返済は完了していて担保としての役割を終えている不動産の相続であっても、抵当権を抹消していなければ相続後の売却は難しいです。

被相続人（相続財産の元の持ち主）が抵当権抹消の手続きをせずに亡くなり、相続した不動産に抵当権が残っていた場合は、抵当権抹消登記と相続による所有権移転登記の申請が必要になります。

不動産を売却する場合

抵当権が設定されている場合でも売却は可能ですが、差し押さえや競売のリスクがあるため、購入を希望する人はほぼいないと思ってよいでしょう。

そのため、住宅ローンが残っている（＝抵当権が設定されている）家やマンションなどの不動産を売却する場合は、抵当権設定の抹消が必要です。

抵当権を抹消するためには、借入金をすべて返済すること、つまり住宅ローンの一括返済（完済）求められます。売却前に住宅ローンが完済していれば抵当権抹消の手続きをするだけです。

しかし、売却した代金で住宅ローンを完済して抵当権抹消手続きを行う場合は、物件の引渡し日に買主が借入金の支払いを行なったあと、抵当権抹消登記の手続きと所有権移転登記の手続きを同時に行うことになります。

抵当権抹消手続きに必要な書類一覧

抵当権抹消手続きに必要な書類と入手方法は、次の通りです。

それぞれの書類について、詳しく説明していきます。

登記済証または登記識別情報

抵当権抹消の際に必要な書類のひとつが、登記済証（登記識別情報）です。これは対象となる不動産に抵当権が設定された際に、登記されたことの確認のために発行されたものです。登記済証と登記識別情報とのどちらが金融機関から送られてくるかは、抵当権を設定した時期によります。

2005年に登記情報が電子化されましたが、それ以前の登記で発行されているのは登記済証です。2005年3月7日以降は、登記済証に代わって12桁の英数字で構成された登記識別情報が発行されています。

抵当権設定の登記済証（登記識別情報）の保管先は、抵当権者である金融機関です。そのため、ローンが完済して抵当権を外すことになった場合、金融機関から送られてくる書類に入っています。

弁済証書・解除証書（登記原因証明情報）

弁済証書および解除証書とは、借入金（住宅ローン）の完済、または完済予定を証明する書類で、登記の原因となる事象（抵当権抹消）の証明のために必要となる書類です。

住宅ローンが完済した場合は、完済によって抵当権を外すための証明として弁済証書が送られてきます。一方、まだ完済していないものの、完済予定である場合に送られてくるのが解除証書です。

登記事項証明書（金融機関の登記簿）

金融機関から送られてくる書類に含まれている登記事項証明書とは、住宅ローンを組んだ金融機関についての法人登記簿の写しです。

「代表者事項証明書」や「登記事項証明書」、「現在事項一部証明書」などと、金融機関によって名称が異なる場合がありますが、いずれも同じ書類になります。

金融機関の登記事項証明書には有効期限があり、発行されてから3ヵ月以内です。書類が金融機関から届いたら日付を確認して、期限が過ぎないうちに抵当権抹消の手続きをしましょう。

委任状（代理権限証明情報）

金融機関から送られてくる書類には、委任状（代理権限証明情報）が含まれています。この委任状は、抵当権の設定者である金融機関が、抵当権抹消の手続きを対象となる不動産の所有者に委任することを記したものです。

本来ならば、抵当権抹消手続きは、抵当権者である債権者の金融機関と債務者である対象不動産の持主とが共同して行うことになっています。

しかし、金融機関が逐一抵当権抹消手続きを行うのはたいへんなため、抵当権抹消手続きを債務者に委任することを記した委任状を発行するのです。

不動産所有者が単独で抵当権抹消手続きを行うことに金融機関が同意していることを示す委任状がないと、抵当権抹消の登記手続きを自身だけでできなくなるため注意しましょう。

また、委任状に記載されている日付（抵当権抹消の日付）が空欄になっている場合はローンを完済した日を記入します。

抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記申請書とは、抵当権抹消手続きに必要となる事項を記入して法務局に申請する際に提出する書類です。

法務局の窓口で入手するほか、法務局のウェブサイトからPDFやWordファイルでダウンロードして入手することもできます。印刷したものに必要事項を記入するか、Wordで入力したものを印刷するとよいでしょう。申請書に記入する際には、抵当権抹消の登記申請書の記載例があるのでそちらを参考にしてみてください。

登記事項証明書

現在、抵当権が設定されている家やマンションなどの登記内容を確認するために、登記事項証明書の発行が必要です。書類は法務局の窓口かオンラインで申請して入手できます。

抵当権設定登記後に、何らかの事情で不動産の名義人（所有者）の名前や住所などに変更があった場合は、変更しておくようにしましょう。

なぜなら、申請書に記載された所有者（売主）の現住所と現在ある登記記録（登記簿）が違っている状態だと、その所有権移転登記を登記所が受け付けないという規定があるからです。

追加で必要な場合がある書類

抵当権抹消手続きに関する書類が金融機関から送られてきたあとで、追加の書類が必要になる場合があります。

いざ、必要書類をそろえて手続きをしようとした際に「書類不足で申請ができなかった」ということがないよう、事前に確認をしておくようにしましょう。

金融機関代表者変更の場合

住宅ローンの完済後、金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類が送られてきますが、実際に手続きをするまでのあいだに金融機関の代表者に変更があった場合は、委任状の代表者名を新しくしたものを再発行してもらう必要があります。

再発行を申請してから届くまでは時間がかかるため、抵当権抹消の手続きをすることになった場合は、早めに委任状などの確認をしておくようにしましょう。

金融機関が合併や名称変更をした場合

長期間の返済期間を経た住宅ローンの場合、住宅ローンの設定時と現在とでは金融機関が合併されていたり名称が変更していたりすることがあります。

そのような場合には、金融機関の経歴を記載した登記簿謄本や合併登記の書類が必要です。法人の名称や本店などが変更になった登記簿謄本は、法務局から個人で入手ができます。必要な書類を予め入手しておき、抵当権抹消登記申請書に記入するようにしましょう。

金融機関の合併など、大きな変更があった場合は、金融機関に依頼して過去の合併登記を出してもらうとよいでしょう。

抵当権抹消の必要書類を紛失した場合

ここでは、万が一抵当権抹消登記の手続きに必要な書類を紛失した場合、どのようにすればいいかについて説明します。必要書類の中には再発行できないものもあるので、失くさないように心掛けることが大切です。

再発行できる必要書類の場合

抵当権抹消登記の手続きで必要な書類のうち、再発行できる書類は次の通りです。

• 弁済証書・解除証書（登記原因証明情報）
• 委任状（代理権限証明情報）
• 金融機関の資格証明書（金融機関の登記簿）
• 登記事項証明書

このうち、金融機関が発行する弁済証書・解除証書（登記原因証明情報）、委任状（代理権限証明情報）、金融機関の資格証明書（金融機関の登記簿）を紛失した場合は、金融機関に再発行の依頼をします。

対象となる不動産の登記事項証明書については、再度、法務局の窓口かオンラインで申請をして発行してもらいましょう。

再発行できない必要書類の場合

抵当権抹消登記手続きで必要な書類のうち、次の書類は再発行ができません。

• 登記済証または登記識別情報

抵当権設定の登記済証（または登記識別情報）を紛失した場合は、抵当権を設定した金融機関でも再発行はできません。そのため、次のいずれかの方法で対応します。

事前通知制度

事前通知制度とは、登記手続きに必要となる登記済証（または登記識別情報）を紛失などの正当な理由により提出できない場合に、登記名義人が本人であるかどうかを法務局の登記官が確認したうえで、登記申請を受理する制度です。

事前通知制度は、次の手順で行われ、費用はかかりません。

資格者代理人による本人確認情報制度

資格者代理人による本人確認情報制度とは、登記済証（または登記識別情報）が提出できない場合に、司法書士などの特定の資格を持っている者に本人確認情報を作成してもらい、それに基づいて登記手続きをする制度です。

資格者代理人による本人確認情報制度は、次の手順で行います。

手順的には、本人確認情報を司法書士などに作成してもらうほうが簡単です。ただし、本人確認情報を作成してもらう際には、司法書士への報酬が必要になります。報酬額は依頼する司法書士によりますが、5～10万円が相場です。

抵当権抹消にかかる費用

ここでは、抵当権抹消登記手続きにかかる費用について説明します。

抵当権抹消登記の手続きにかかる費用は、次の通りです。

登録免許税

登録免許税とは、不動産などの登記情報を変更する際に課せられる税金です。登記手続きの際に必要となる手数料のようなものだと言えるでしょう。

不動産の抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円です。戸建ての場合は、土地と建物、それぞれに抵当権が設定されているので2,000円になります。土地が2つ以上に分かれている場合は、それぞれに1,00円ずつ必要です。

ただし、抵当権抹消登記の登録免許税の上限は20,000円と定められているため、20以上の登記の場合でも登録免許税の額は20,000円になります。

登記情報費用

登記情報費用とは、登記された内容を確認するため登記情報を発行してもらう際に必要となる費用です。登記されている内容を変更する場合は、変更の事前情報と変更後の情報の2回、登記情報を発行してもらうことになります。

登記情報提供の費用は、次の通りです。

• 法務局の窓口で請求し、窓口で受け取る場合：600円
• オンラインで請求し、郵送で受け取る場合：500円（別途郵送料）
• オンラインで請求し、窓口で受け取る場合：480円

また登記変更後に内容だけを確認すれば良い場合は、オンライン上の登記情報提供サービスでの確認もできます。その場合の費用は334円です。

郵送料・交通費

抵当権抹消登記手続きの際に法務局に出向くための交通費や、登記情報を郵送してもらうための郵送料も必要です。登記されている不動産の管轄法務局に出向くことになるため、交通費は場所によって変動します。

司法書士・弁護士に依頼する場合は依頼料

抵当権抹消登記の手続きがたいへんな場合は、司法書士や弁護士に依頼することもできます。報酬の額は依頼先の事務所によって異なりますが、抵当権抹消手続きの際の相場額は10,000～20,000円程度です。

自分で抵当権抹消をする手順

抵当権抹消登記手続きは、自分で行うこともできます。自分で手続きをするメリットは、司法書士への報酬が発生しないことです。

しかし、必要書類をそろえたり申請書に記入したりと、すべてを自分でしなければならない点がデメリットと言えるでしょう。

自分で抵当権抹消登記の手続きをする際の手順を詳しく説明します。

1. 管轄の法務局を調べる

抵当権末梢登記手続きは、抵当権が設定されている不動産の住所を管轄する法務局で申請をして行う必要があります。そのため、まず管轄の法務局がどこになるかを調べましょう。

2. 必要書類をそろえる

次に、抵当権抹消登記手続きに必要な書類をそろえます。金融機関から送られてくる書類と、法務局の窓口、または法務局のウェブサイトからのダウンロードで入手できる登記申請書を用意しましょう。

3. 抵当権抹消登記申請書を作成する

抵当権抹消登記申請書を作成します。記入する項目は、次の通りです。

4. 提出書類をまとめ法務局に提出する

提出する書類のうち、次のものを番号順にまとめてホッチキスで左上を綴じます。

（1）抵当権抹消登記申請書（契印する）
（2）登録免許税貼用台紙（登録免許税額の収入印紙を貼付して契印する）
（3）弁済証書・解除証書（登記原因証明情報）
（4）金融機関の資格証明書（金融機関の登記簿）
（5）委任状（代理権限証明情報）

このひとまとめにした書類の最後に、登記済証（または登記識別情報）の原本とコピーとをまとめて提出します。

5. 法務局で審査を受ける

必要書類の準備が完了したら、法務局へ提出して審査を受けます。提出方法は、窓口で直接提出する以外に郵送でも可能です。

審査日数は提出先の法務局によって異なりますが、おおよそ1～10日ほどになります。窓口で提出する場合は、補正日（申請に不備がないかが決まる日）を確認しておきましょう。

6. 登記識別情報と登録完了証書を受け取る

提出した書類が受理され法務局から特に連絡がなければ、補正日以降に登録完了証を受け取りに行きます。受け取る際には抵当権抹消登記申請書で押印した印鑑が必要です。

抵当権抹消に必要な書類を確認しよう

金融機関などから資金を借り入れて、住宅ローンを組んで購入した家やマンションなどの不動産には抵当権が登記で設定されています。住宅ローンを完済した場合や売却の際などは、抵当権抹消登記の手続きが必要です。

抵当権抹消登記手続きには、金融機関から送られてくるものや自分で用意するものなどのさまざまな書類が必要になります。自分で抵当権抹消登記手続きをする場合は、どのような書類が必要かを予め調べておくと手続きがスムーズです。

抵当権抹消登記の手続きは、司法書士などへの依頼も可能です。その際は報酬の支払いが必要ですが、必要書類の準備や申請などを自分でするのがたいへんな場合は司法書士への依頼を検討してみましょう。