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投資用マンションはいつ売却すべき?売却にかかる費用や税金にも注意

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投資用マンションはいつ売却すべき?売却にかかる費用や税金にも注意

居住用のマンションであれば、異動による転勤や家族の事情で売却するタイミングが決まることがほとんどです。しかし、一般的に投資用マンションにはそのような売却タイミングがないため、オーナー自身がいつ売却するかを決定しなければなりません。

この記事では建物の状態や社会情勢、キャッシュフローなどの観点から、投資用マンションの売却タイミングを詳しく解説します。さらに、投資用マンションの売却方法も説明するので、これから投資用マンションを購入しようと考えている人や、投資用マンションの売却タイミングを把握したい人まで、参考にしてください。

投資用マンション売却のタイミング

最初に、投資用のマンションを売却するタイミングについて説明します。

投資用マンションを売却するタイミングは、大きく分けると次の6点です。

  • 建物の大規模修繕の前後
  • 収益が購入価格を上回ったとき
  • 低金利のとき
  • 相場家賃より高いにも関わらず満室のとき
  • 空室が続いているとき
  • デッドクロスを迎えたとき

一見、反対に思えるタイミングもありますが、売却タイミングになり得る理由や意味があります。それぞれのタイミングについて詳しく見てみましょう。

大規模修繕の前後

マンションでは、一般的に10~15年ごとに外壁塗装工事や屋上防水工事、配管交換などの大規模修繕が行われます。この大規模修繕には多額の費用がかかるため、マンションの区分所有者から、毎月の管理費と共に修繕積立金を徴収しているのです。

しかし、実際に大規模修繕を実施した際に計画していた以上の費用がかかり、大規模修繕後に修繕積立金の額が上がることがあります。あまり収益が良くない投資用マンションの場合、修繕積立金が増えるとさらに収益が減ることになりかねません。そうならないために大規模修繕が行われるまえに売却するという方法があります。

一方で、大規模修繕が行われると、マンションの資産価値が上がる場合があります。そうなると、大規模修繕前よりも高い値段での売却が可能です。高値での売却を狙うのであれば、大規模修繕が行われてからのほうがいいでしょう。大規模修繕の前に売るか後で売るかは、修繕積立金の費用とこれまでの賃貸収益、売却額を考慮して判断します。

初めての大規模修繕が行われるのは、築年数10~20年のあいだです。築20年目までの物件であれば、住宅ローンの借入期間35年の対象になるので、買い手がつきやすくなるというメリットもあります。

収益が購入価格を上回ったとき

収益の累計や売却額がプラスになり、投資が成功して利益が出ている状態のときは売却のタイミングと言えます。投資用マンションを購入して運用を開始してからの収益の合計額、または売却の見込み額が物件の購入額を上回ったときに売却して、利益を確定させるといいでしょう。

売却後は投資活動をストップする、あるいは売却して得られた収益で、次の投資用物件の資金に充てるといった判断もできます。

低金利のとき

投資用物件の査定によく用いられる査定方法が、収益還元法です。収益還元法による不動産価格は、1年間の純利益を還元利回り(NOI利回り)で割ることで算出されます。

このNOI利回りは金利とリスクプレミアムとの合計になるため、金利が低ければ分母が小さくなり、収益還元法による不動産価格が上がるというわけです。

収益還元法によって算出された不動産価格が高ければ、投資家が利益を期待するので売れやすくなります。投資用マンションの売却を検討しているのであれば、金利が上がる前に売却するほうがいいでしょう。

相場家賃より高いにも関わらず満室のとき

周辺の賃貸物件の相場家賃よりも高めの家賃を設定しているにも関わらず、満室状態が続いているのであれば、その物件は人気物件だと言えるでしょう。

このような物件は、空室リスクが少なく、高めの賃料が得られる好物件と見なされるため、購入を希望する投資家が現れやすくなります。「購入したい」と考える投資家が多ければ多いほど、強気の価格設定でも売れる可能性が高くなるでしょう。

空室が続いているとき

相場家賃よりも高いのに満室が続いているときに売却するは利益を確定するためですが、反対に空室が続いている場合は、損失を増やさないために売却するほうがいい場合があります。これがいわゆる「損切り」です。

入居者がいない空き室であれば内見対応もできるので、リフォームやリノベーション前提を考えた買い手を見つけやすくなります。家賃を下げて入居者を待つよりも、売却したほうが少ない損失で済むと判断される場合は、売却に踏み切るようにしましょう。

デッドクロスを迎えたとき

デッドクロスとは、投資用物件の減価償却費がローンの元金返済額を上回った状態のことです。このデッドクロスを迎えたときも、投資用マンションを売却するタイミングのひとつだと言えるでしょう。

経費として計上できる減価償却費とローンの利息分が多いうちは節税効果がありますが、これらは年々減っていきます。同時に経費として計上できない元金の返済額の割合が多くなってくると、帳簿上は利益があるのに実際の資金繰りは悪化するといった状況になりかねません。

キャッシュフローを確認して、デッドクロスを迎えそうになった場合は、投資用物件の売却を検討するほうがいいでしょう。

投資用マンションの売却方法

次に、実際に投資用マンションを売却しようとする際に、どのような手順と方法になるかについて説明します。

基本的に投資用マンションであっても売却の流れは居住用と同じです。しかし、投資用ならではのポイントもあるため、売却する際には予め把握しておくことが大切です。

相場を調べる

売却を考えた場合、まず相場価格の調査をします。不動産情報ポータルサイトや、不動産流通機構が運営するレインズ・マーケット・インフォメーションなどで成約相場価格を調べましょう。

ただし、レインズ・マーケット・インフォメーションでは投資用物件だけを絞り込むことができません。また、不動産ポータルサイトや収益物件サイトでは、投資用物件は「オーナーチェンジ物件」と表示され、賃貸人がいる場合は現況に「賃貸中」と表示されています。

不動産会社に査定依頼

相場価格が把握できたら、次に不動産会社に査定を依頼し、より詳しく売却できそうな価格を算出してもらいます。

不動産会社に査定してもらう際は、査定額だけでなく担当者の対応なども確認するようにしましょう。 複数の不動産会社の査定額と対応を比較した上で、信頼して売却を任せることができ、より高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶことが大切です。

一括査定サイトを利用すれば、物件情報から簡易査定を受けることができます。そこから数社の不動産会社を厳選して訪問査定を依頼し、より精密な査定額を提示してもらうといいでしょう。

不動産会社と媒介契約

複数の不動産会社が出した査定と査定をしてもらう際の対応などを比較した上で、売却の仲介を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。

契約の種類は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。それぞれの特徴や違いをまとめたものが、次の表になります。

媒介契約の種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 不可 不可
自分で発見した買主との直接取引き 不可
レインズへの物件情報登録義務 契約締結から5日以内 契約締結から7日以内 任意
売主への売却活動の報告義務 1週間に1度以上 2週間に1度以上 任意
契約期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 定めなし(3ヵ月以内が望ましい)

※レインズ:不動産流通機構が運営している不動産会社向けの物件情報システム

媒介契約の種類の違いを把握して、希望する売却方法が実現できる媒介契約を選ぶようにしましょう。

売却活動・商談

媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動の開始です。売主は物件の情報やこれまでの修繕記録などをまとめて不動産会社に渡しておきましょう。

売却活動は不動産会社の営業や広告、宣伝活動がメインになります。購入希望者が現れた場合の交渉も、不動産会社の担当者が行ってくれますが、最終的に売却を決定するのは売主です。不動産会社の担当者とよく相談をして、交渉を進めましょう。

売買契約の締結

売却活動によって買主候補が現れたら、取引内容の交渉をし、売買の条件が整ってお互いに合意できる段階になったら売買契約を締結します。

売買契約の際には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金の額に定めはありませんが、一般的には取引き額の5~10%程度、または100万円や200万円などのキリのいい額にします。物件引渡しまで無事に進んだ場合、手付金は売買代金の一部として充当することがほとんどです。

なお、手付金の種類は解約手付が基本です。万が一、買主が購入をやめるときは手付金を放棄し、売主が売却をやめる場合には手付金の変換と、同額の金額の支払で契約を解除することになります。

決済・物件引き渡し

投資用マンションでは、入居者(賃借人)がいる状態で売却することが多々あります。入居者がいても退去をしてもらう必要はなく、所有権の移転登記をすることで物件引渡しが可能です。

決済と物件の引渡しの際は、手付金等を差し引いた売買代金の残りを買主から受領し、鍵などを渡します。

買主側がローンを利用する場合は、融資の実行と代金の支払い、売主側にローンの残債がある場合は、売却代金でローンを完済して抵当権抹消が必要です。そして、所有権移転手続きを完了すれば決済と引渡しが完了します。

賃貸人の地位承継通知

投資用マンションを売買した際に入居者(賃借人)がいる場合は、新しい所有者が賃貸人(オーナー)としての地位を引き継ぐことになるため、オーナーが変わったことを入居者に通知する必要があります。

賃貸人の地位承継を行うことで、入居者からの賃料を得る権利や敷金などが新しい所有者に引き継がれます。

ただし、未払いの賃料などの債権がある場合は、そのままでは新しい所有者に継承されないので注意が必要です。債権も引き継いでもらうためには、別途、新しい所有者と債権譲渡契約を締結し、賃貸人に債権譲渡通知をする必要があります。

ローンが残っている場合の売却方法

売却する投資用マンションにローンが残っている場合の売却方法は、一般的な売却方法と大きな違いはありません。ローンが残っている物件でも、売却の流れは上述の説明と同じです。

ただし、ローンが残っている物件には金融機関が設定した抵当権が付いているため、売却するまでに抵当権を抹消する必要があります。抵当権が登記されたままの物件は購入者にとってリスクが高く、購入を避けられることが多いため、売買契約は抵当権の抹消を前提とすることがほとんどです。

売却代金でローンを完済する場合は、事前にローンを組んでいる金融機関に相談した上で、決済と抵当権抹消、物件引き渡しを同日中に行えるよう準備する必要があります。

投資用マンション売却にかかる費用と税金

ここでは、投資用マンションを売却する際に必要となる費用や税金について説明します。

不動産会社の仲介手数料

投資用マンションの売却を不動産会社に依頼し、売却が成立した際は不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は取引額から算出され、上限額だけが定められていますが、上限額いっぱいを請求する不動産会社がほとんどです。

仲介手数料の上限額は、売却代金が400万円を超える場合、次の式で求められます。

売却代金×3%+6万円

400万円以下の取引きの場合は、取引代金の200万円以下の部分に5%を乗じたものと、200万円を超えて400万円以下の部分に4%を乗じたものとを合計します。仲介手数料には消費税がかかるため、その分も含めて計算しておきましょう。

ローンの一括返済手数料

ローンが残っている投資用マンションを売却する際は、残っているローンを完済して抵当権を外さなければなりません。ローンを一括で返済する際に、多くの金融機関では一括返済の手数料がかかります。

ローンの額にもよりますが、10,000~30,000円程度が相場です。ローンの一括返済手数料は金融機関によって異なるため、予め確認しておくようにしましょう。

抵当権抹消費用

ローンを完済して抵当権を外す際に必要となるのが、抵当権抹消にかかる費用です。抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円です。家やマンションの場合は、土地と建物の2つになるため2,000円になります。

抵当権抹消手続きは自分で行うこともできますが、売却代金でローンの残りを支払う場合は、売却代金の受け取りとローンの完済、抵当権抹消、所有権移転登記を同時に行う必要があるため、司法書士に依頼することになります。司法書士への抵当権抹消手続きの依頼費用の相場は10,000円~1,5000円程度です。

印紙税

不動産の契約書は印紙税の課税文書のため、記載されている取引額に応じた印紙税を納める必要があります。印紙税額分の収入印紙を購入して契約書に貼付し、消印して納めます。取引額による印紙税の額は次の表の通りです(2022年3月31日までは軽減税率が適用されます)。

契約書に記載されている取引額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下 10万円 60,000円
5億円を超え10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超える部分 60万円 48万円

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、売却の翌年の確定申告で所得税と住民税から成る譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税は売却代金すべてに課せられるのではありません。物件を購入した際の費用(取得費)や売却にかかった費用(譲渡費用)を差し引いた売却益(課税譲渡所得)に所有期間に応じた税率を乗じて算出されます。

譲渡所得税の計算式は、次の通りです。

  • 課税譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)
  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

譲渡(売却)した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得の税率、5年を超えていれば長期譲渡所得の税率になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率と内訳は、次の表の通りです。

所有期間 所得税の税率 住民税の税率
所有期間5年以下の場合 30.63%
※復興所得税を含む
9%
所有期間5年を超える場合 15.315%
※復興所得税を含む
5%

事業用の資産を買い換えたときの特例

投資用マンションの売却では、居住用マンションに適用される「マイホームの場合の10年以上の所有に対する軽減税率」や「マイホーム売却時の3,000万円の特別控除」といった制度はありません。

しかし、「事業用の資産を買い替えたときの特例」が適用できる場合があります。この特例の内容は、事業用の不動産を買い替えた際に一定の条件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができるというものです。免税や減税ではなく「繰り延べ」である点に注意しましょう。

この特例を適用した場合、譲渡所得の金額は次のような計算式によって算出されます(課税割合が20%の場合)。

【譲渡資産の譲渡価額≦買い替え資産の取得価額の場合】
譲渡資産の譲渡額×0.2=収入金額
(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×0.2=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額

【譲渡資産の譲渡額>買い替え資産の取得価額の場合】
譲渡資産の譲渡価額-買い替え資産の取得額×0.8=収入金額
(譲渡物件の取得費+譲渡費用)×(収入金額÷譲渡物件の売却額)=必要経費
収入金額-必要経費=課税される譲渡所得の金額

例えば、譲渡資産の譲渡価額が1億5,000万円、譲渡資産の取得費が4,500万円、譲渡資産の譲渡費用が500万円、買い替え資産の取得価額が2億5,000万円の場合、課税譲渡所得の計算は次のようになります。

1億5,000万円×0.2-(4,500万円+500万円)×0.2=2,000万円(課税譲渡所得)

投資用マンションを売却したあとの確定申告

投資用マンションを売却して売却益が出た場合は、翌年に確定申告をして譲渡所得税を納めます。事業用物件売却の場合は、マイホームの売却時のように損益通算や特別控除が適用されないため、売却益がでなければ確定申告の必要はありません。

投資用マンションの売却で利益が出た場合の確定申告の流れは次の通りです。

  • 確定申告に必要な書類を準備する
  • 譲渡所得を計算する
  • 確定申告書類を作成して税務署に提出する

確定申告で必要となる書類には、税務署で入手するものと自分で準備するものがあります。自分で準備するものは、売買時の契約書や売買でかかった費用の領収書などです。紛失しないように保管しておきましょう。

譲渡所得の計算や確定申告書への記入方法などがわからない場合は、税務署の窓口や確定申告の相談コーナーなどで教えてもらえます。確定申告の手続き自体が大変な場合や額が大きい場合は、税理士に相談をしたり、手続きを依頼したりしてもいいでしょう。

投資用マンションの売却準備を進めよう

投資用マンションは居住用のマンションとは異なり、収益を出すことが目的です。そのため、利益が出る売却タイミングや損失を防ぐ売却タイミングを逃さないことが大切になります。

売却には書類の準備や金融機関への相談やローンの手続きなど、やるべきことが多数あります。ここで解説した内容を参考に、タイミングが来たらスムーズに売却を進められるようにしておきましょう。

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