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【2021年】マンション価格の今後を解説!価格は上がる?下がる?

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【2021年】マンション価格の今後を解説!価格は上がる?下がる?

マンション価格は今後上がるという意見と下がるという意見の両方があります。どちらも根拠に基づいた意見であり、プロでも予想が難しいとされているため見通しを立てるのは困難かもしれません。

しかし、市場全体の傾向を予想するのは難しくても、自分が売買したいマンションの価格は、価格変動の要因を知ることで見極められる可能性があります。

この記事では、過去12年のマンション価格の推移と変動した理由をはじめ、マンション市場全体に影響を与える要因、マンションごとの価格を左右する要因まで詳しく解説します。今後マンションの売買を検討している人は参考にしてみましょう。

今までの全国的なマンション価格の推移

まずは、2008年~2020年までの全国的なマンション価格の推移と、新型コロナウイルスによるマンション価格への影響について解説します。価格変動の経過を把握し、具体的な要因を分析するための参考にしましょう。

マンション価格は上昇傾向にある

出典:国土交通省「不動産価格指数 令和2年12月第4四半期分」(令和3年3月31日)

2008年、アメリカで起きたリーマンショックをきっかけに、世界的な金融危機が訪れました。日本もその影響を受けており、マンションのみならず住宅市場全般の価格が低下。その後、2013年に実施される金融緩和によって住宅ローン金利が下がるまで、住宅市場は低迷します。

この期間、大手デベロッパーは市場価値が下がりにくい都市部の人気エリアに、高級なブランドマンションを建てる傾向にありました。

高級ブランドマンションが販売数を伸ばしたことと、2013年以降の経済回復による土地価格の上昇を合わせて、経済回復以降のマンション価格は上がり続けています。

新型コロナウイルスの影響により一時的に成約件数が減少

全体的に見ればマンション価格は上昇傾向ですが、新型コロナウイルスによる外出規制や今後の経済への先行きを不安視する傾向から、マンション単価や売買成約件数は2020年4月から7月頃まで急落しました。

しかし、その減少は一時的なもので、8月以降は大幅に回復しています。そのため、2020年の最終的な成約件数でみると大きな変化はありませんでした。

マンション価格が上昇する要因

ここでは、マンション価格を上昇させる3つの要因について詳しく解説します。ポイントは、日本の政策と建設そのものにかかる費用です。

金融緩和で住宅ローンの金利が低い

金融緩和で住宅ローンの金利が下がれば、ローン返済にかかる総支払額が減るためマンションを購入できる人が増えます。しかし、金融緩和がもたらす影響はこれだけではありません。

2013年に行われた金融緩和は「異次元の金融緩和」とも呼ばれた量的・質的金融緩和で、物価の安定を目標としていました。

量的金融緩和とは、日本銀行が民間の金融機関から国債を買い取ることで金融機関の資金を増やし、消費者に対して低金利でも貸付を行えるようにするものです。

質的金融緩和とは、日本銀行が国債の保有期間の延長やそのほかの金融資産の買い入れを行うことによって、市場により多くの現金が出回るようにするものです。

この2つを同時に行うことで、消費者は現金を手にする機会が増えるので、消費欲求が刺激されます。

結果として、経済が安定し人々の消費欲求が高まったことで、マンション需要も増えました。需要が供給を上回れば物の価格は上昇するため、マンション価格が上がったと言えます。

建築費が高騰した

マンションの建築費が高騰し、高止まりを続けているというのもマンション価格上昇の要因のひとつです。建築費が高騰した理由には、建築資材の高騰と人手不足が挙げられます。

震災復興のために建築資材の需要が増加し、円安で輸入価格も上昇したため、建築資材の価格が高騰しました。

また、建築業界の労働者は55歳以上の就業者の割合が高く、10~20代の割合が低いため、高齢な就業者が定年退職を迎えると人材の数が減っていきます。

それに加えて、東京オリンピックに向けた施設の建設やインフラの整備にも人員を必要としたため、人員確保のための人件費が高騰しました。その結果、マンション価格が上昇したというわけです。

節税対策で需要が高まった

2015年に改正された相続税法では、相続額に応じて最大5%税率が引き上げられ、基礎控除額が4割削減されるなどにより、相続税が高くなる人が増えました。

その一方で、マンションを含めた小規模住宅地については、相続税の計算から一定の割合で減額される「小規模宅地の特例」の対象範囲の上限が、240平米から330平米へ拡大しました。

つまり、現金で相続するよりも不動産を相続したほうが、相続税を抑えられる可能性が高まったということです。投資物件も対象にできる可能性があるので、マンション需要が増加し、価格も上昇しました。

また、消費税が増税される前は、駆け込み需要がマンション価格に影響を与えることもあります。

実際に、2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられることが発表されると、増税前に持家を購入しようとする需要が高まり、増税後は需要が下がったという結果が出ています。

特に新築マンションの販売戸数は、2014年3月からから同年11月まで10ヵ月連続で減少しました。

一方、増税されると工事費が高くなるため、マンションの販売価格自体は上がることも考えられます。需要は下がっても価格は上がるという事態も考えられ、増税タイミングではマンション価格の増減を見極めるのが難しくなります。

各種税制が変わるタイミングではマンション価格が変化しやすいため、相続税や消費税などについては注視することが大切です。

今後のマンション価格は上がる?下がる?

マンション価格が上昇する理由はわかりましたが、今後も上昇を続けるのか、あるいは下がるのか、双方の意見と考察を紹介した上で解説します。

考察(1) マンション価格はこのまま上昇するという意見

東京オリンピックに関連した需要でマンション価格が高騰しているだけで、閉会後は下がるのではという考察も以前はありました。しかし、東京オリンピックに直接的な関係がないエリアでも、全国的に価格は高騰しています。

また、新型コロナウイルスによる影響も一時的で、現在は回復傾向です。特に景気に左右されにくい人気エリアの高級ブランドマンションでは、今後も価格が上昇していくと見られます。

住宅ローンの低金利も継続していることから、一定以上の需要が期待できることも含め、マンション価格はこのまま上昇を続けるという意見です。

考察(2) マンション価格は下がっていくという意見

マンション価格が高騰する要因は、先述の通り建築費や土地価格の高騰も影響しているので、価格が高いからといって必ずしも需要が高いというわけではありません。

新築マンションの価格自体は上昇していますが、販売戸数は2013年から2019年にかけて減少傾向でした。これは、供給量を絞ることでマンション価格全体の下落を防ぎたいという、大手デベロッパーなどによる操作の結果であると考えられます。

しかし、最近はその動きにも変化が。株式会社不動産経済研究所によれば、2021年3月度の首都圏における新規マンション発売戸数は前年同月比で44.9%増でした。つまり、供給量が増えてきているということです。

その一方で、成約件数はほぼ横ばいです。また、コロナ禍が続くことによって景気が悪化すると、マンション購入者が減る恐れがあります。供給が増えているのに需要が減るとなれば、価格が下がる可能性も考えられるでしょう。

2022年問題

供給量が増加するもうひとつの要因として、多くの生産緑地の指定が解除されるという2022年問題が挙げられます。

生産緑地とは、都市化が進んだ地域の緑地を確保するためにできた制度です。生産緑地に指定された土地は、農業や緑化事業以外に無断で転用または売却ができない代わりに、税率が宅地や商業地と比べて低く設定されています。しかし、この指定は30年で期限を迎えます。

2022年は、多くの土地が生産緑地の指定から解除される年です。解除後は税額が高くなるため、所有者が土地を売却する可能性が高まります。

その結果、土地に関して需要を上回る供給量が発生するかもしれません。それに伴い生産緑地の多い都市部では、この影響で土地の価格が下がり、マンション価格も下落する可能性があります。

今後のマンション価格に影響を与えるポイントとは?

マンション価格が上昇を続けるという意見と、下がる可能性があるという意見を踏まえた上で、今度はマンション価格の変動を見極めるために、押えておきたい2つのポイントを見ていきましょう。

金融政策の状況

金融緩和によって住宅ローンの金利が下がり、マンションの需要と価格が高まっていることは先述の通りです。今後も金融緩和が続くのであれば、マンション価格は上昇を続けるか、少なくとも横ばいの状況が続くでしょう。

しかし、現在も継続中の金融緩和ですが、細部においてはすでに変化しています。2018年、日本銀行は長期金利の変動幅を0%(ゼロ金利)としていたところを、0.2%まで容認しました。これは、低金利が長期間継続することで、金融機関の経営が圧迫されるのを回避するためです。

なお、2021年3月の日銀が開いた金融政策決定会合では、0.25%まで容認することが明確化されています。

コロナショックで再度ゼロ金利に戻りましたが、今後いつまでも金融緩和が続くとは限りません。金融緩和が終了すれば住宅ローン金利も上がり、需要が減ることでマンション価格が下がる可能性があります。

エリア別の人口の数

日本全体のマンション価格については、これまで解説してきたような要因によって変動しますが、エリア別に見ることも大切です。特に人口の増減について重視しましょう。

人口が増加しているエリアは、それだけ住環境が整っていたり、職場のある都市部へアクセスが良かったりなど、いくつもの好条件を備えています。こうしたエリアの土地価格は下がりにくく需要も高いため、マンション価格も一定程度を維持または高騰する可能性があります。

一方、人口が減ってきているエリアは人気も低下していると考えられます。新たに入居する人数が引っ越す人数を下回れば、空き物件が増えて供給量が需要を上回るため、マンション価格が下がると言えるでしょう。

ただし、コロナ禍の影響で、これまでの人気エリアに変化が出てきています。例えば、賃貸における住みたい街ランキングでは、これまで上位ではなかった神奈川県の本厚木が1位になりました。

このランキングの変動は、リモートワークをはじめとした働き方の変化によって、職場に行くことが必須ではなくなった人が、郊外エリアの家賃の低さを大きな魅力と捉えたことが理由と考えられます。

家賃のみならず土地代も都市部と比べれば安いため、今後は購入する物件についても人気が上昇するかもしれません。

価格が下落しにくいマンションの特徴

マンションを購入するなら、今後売却する可能性も考えて価格が下落しにくい物件を選びたいところです。そこで、どのような特徴のマンションなら価格が下落しにくいのかを解説します。

駅近など需要が高い立地や人気エリアにある

マンション価格が下落しにくい立地やエリアには、次のような条件が挙げられます。

  • 駅からの徒歩距離が短い
  • 最寄り駅から主要駅までのアクセスが良い
  • 病院、学校、スーパー、商店街などが徒歩圏内にある
  • 日当たりが良い
  • 騒音などの周辺環境や治安に問題がない
  • 利便性と自然のバランスが良い

これらをジャンル別にすると、時間、都市機能、環境、安全の4つの要因に分けられます。これらがバランスよく揃っている土地が好立地です。

つまり、都市部から遠すぎず近すぎず、自然環境や街並がきれいで、なおかつ生活に困らない施設や交通網が整備されている場所になります。

このような立地にあるマンションは、大規模な開発によって住環境が一変しない限りは価格が下がりにくいと言えるでしょう。

災害の少ない場所に建っている

タワーマンションは地震に強いことから、災害対策の面でも人気が安定していました。しかし、すべてのタワーマンションがその人気を保持しているわけではありません。洪水や土砂崩れといった地震以外の災害も含めて、立地がハザードエリア外かどうかが注目されています。

きっかけは2019年、都心へのアクセスの良さで人気エリアだった、神奈川県の武蔵小杉のタワーマンションが受けた台風被害です。川の氾濫によってマンションの地下部分が浸水し、配電盤が故障したことで長期間に渡って停電や断水が起こりました。

どれだけマンションの設備が整っていても、周辺環境が自然災害によって破綻すれば、安定した生活の継続が難しくなることが明確になったというわけです。

地域のハザードマップや過去の災害の歴史を調べ、災害リスクの低い場所であれば自然災害によるマンション価格の下落の可能性は低いと言えるでしょう。

人気の高いブランドマンション

ブランドマンションとは、物件を建築・販売するデベロッパーが、各自定めたブランドコンセプトのもとに供給するマンションのシリーズのことです。

人気の高いブランドマンションには次のようなものがあります。

  • 三井不動産:パークシティ
  • 三菱地所レジデンス:パークハウス
  • 住友不動産:グランドヒルズ
  • 野村不動産:プラウド
  • 東京建物:ブリリア

ブランドマンションは好立地に建てられることが多く、土地代が高い分、マンション価格自体も高額です。それに加えて、マンション設備や共有部分などの付加価値がその価格をさらに上昇させています。

大理石や御影石が使われた豪華なエントランス、自然豊かな専用庭、築年数が経過してもランドマークとなりえるような外観、常駐のコンシェルジュなどです。

また、売却するときも、自社のマンションのブランドイメージを維持させるため、安価で叩き売ることはなく、高く売ろうと努力をしてくれることから価値が下がりにくいと考えられています。

今後のマンション売買を後悔しないためにできること

最後に、今後マンションを売買するにあたって、何をすれば良いのかを解説します。いざ売買する場になってから後悔しないよう、できる準備からはじめていきましょう。

資産計画をしっかり行う

最も重要なのは、中長期の資金計画です。現在の収入や住みたい場所の条件といった短期の見通しだけでなく、その後の人生を含めて計画します。

マンションを購入する場合は、収入と住宅ローン返済のバランスを考えることが大切です。しかし、今後も同じ収入と支出が続くとは限りません。子供がいれば年齢が上がるにつれ教育費が増えていきますし、自分自身も健康維持にある程度の費用が必要になるでしょう。

さらに、ケガや病気で一時的に働けなくなる可能性もあります。このような場合でも住宅を失わなくて済むように、保険や積立投資なども準備しておくことがおすすめです。

売却する場合は、売却による所得に関連した税金、必要経費、住み替えならば、新たな住居のローン返済額などを考慮して売却額を設定する必要があります。

売却しても支出のほうが多くなってしまうケース(売却損)もあるので、売却前にいくらぐらいで売れそうかを調べておくことが大切です。

自分で相場を調べて情報収集する

マンションの売買をするときは、自分で相場を調べることが大切です。相場を知らないまま不動産会社に相談すると、提示された価格が妥当かどうかを判断できないからです。

国道交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、直近に売買された近隣のマンションの価格を調べたり、似た条件のマンションの売買価格を調べたりして相場を把握しましょう。

特に売却する場合は、不動産会社によって査定額が異なるため、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。価格に差が出る理由は、不動産会社によって得意とする物件や立地、抱えている顧客に違いがあるからです。

新築マンションの購入であれば、大手デベロッパーが直接販売していることが多いため、マンション自体の価格は変わりません。しかし、近隣の似た条件の物件と比べて安いのか高いのか、なぜその価格になっているのかといった理由を考えることが大切です。

マンション価格の変動はこまめに確認!

マンションの価格は、政策、景気、災害、建築工事にかかる費用など複合的な要因によって変動します。そのため、プロでも明確な予想をするのは難しいものです。

売買のどちらであっても、まずは相場を知ることが大切です。マンションの売却を検討しているなら、相場価格を調べた上で、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。一方、購入を検討しているなら、購入したいエリアの物件情報をいくつか取り寄せてみることをおすすめします。

そのようにして知り得たリアルタイムな情報をもとに、今回解説した価格変動の要因も踏まえて、自分にとっていつが買い時なのか、売り時なのかを判断しましょう。

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