5つの方法で見極める！不動産売却を成功に導く業者の選び方

不動産売却は不動産業者選びで成否が決まる

不動産は、不動産業者に仲介を依頼せずに個人間で直接取引することも可能です。個人間で売買する場合、売買契約書の作成や条件交渉などをすべて自分で行う必要があります。

しかし、不動産会社をはじめとした不動産売買の専門家によるサポートを受けずに売買すると、トラブルに発展しやすい点はデメリットと言えるでしょう。そのため、不動産を売却する際には不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産がいかに高く早く売却できるかは、仲介を依頼する不動産業者によって決まるといっても過言ではありません。よって、これから不動産を売却しようとしている場合、仲介を依頼する不動産業者選びを慎重に行うことが大切です。

不動産業者は大手から中小までさまざまな規模があり、得意分野や売買実績も異なります。マンションを売却しようとしている場合、マンションの売却を得意としている不動産会社に売却を依頼するほうが成功する可能性が高くなると言えるでしょう。

不動産売却を成功に導くためにも、不動産業者を選ぶ際には得意分野や売買実績などをチェックしてから決めることをおすすめします。

不動産売却時の不動産業者の選び方

不動産業者を選ぶ際には、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。不動産売却時に不動産業者を選ぶ際のポイントとして、次の5つが挙げられます。

• 【選び方1】不動産業者は複数社を比較して選ぶ
• 【選び方2】大手企業と中小企業の長所・短所を比較して選ぶ
• 【選び方3】不動産業者の得意分野と実績で選ぶ
• 【選び方4】不動産業者の付帯サービスで選ぶ
• 【選び方5】信頼できる担当者がいる不動産業者を選ぶ

ここでは、不動産業者を選ぶ際の5つのポイントそれぞれを見ていきましょう。

【選び方1】不動産業者は複数社を比較して選ぶ

不動産を売却する際には、まず不動産業者に査定を依頼し、媒介契約を結んで正式に仲介を依頼するのが基本的な流れです。不動産を売却する最初の一歩である査定は、複数の不動産会社に依頼して選ぶことがポイントになります。

多くの不動産業者では、公益財団法人不動産流通センターが提供する価格査定マニュアルに沿って査定額を算出しますが、同じ項目でも不動産業者によって評価が違うため、査定額が異なります。さらに、販売戦略も不動産業者ごとにさまざまです。そのため、不動産業者の査定は複数社に依頼し、査定額や販売戦略などを比較して選ぶようにしましょう。

複数社を比較する際は一括査定サービスが便利

複数の不動産業者に査定を依頼する場合、1社ずつ問い合わせたり足を運んだりするのは手間がかかります。そこで、一括査定サービスを利用して不動産業者に査定を依頼する方法があります。

一括査定サービスは、インターネット上で不動産業者へ同時に査定を依頼できるサービスです。必要情報を一度入力すれば、一括で複数の不動産業者に査定を依頼できます。インターネット環境さえあれば24時間いつでもアクセスできるため、不動産業者を効率よく探す方法としておすすめです。

一括査定サービスは数多くあり、それぞれ対象エリアや査定を依頼できる不動産業者が異なります。そのため、まずは売却したい不動産と対象エリアに対応した一括査定サービスを選びましょう。

【選び方2】大手企業と中小企業の長所・短所を比較して選ぶ

不動産業者の規模は大手から中小までさまざまで、それぞれ長所や短所があるため、自分の希望に沿った規模の不動産業者を選びましょう。大手と中小不動産業者のおもな長所と短所は、次の通りです。

【大手の場合】
多くの人に知られている大手不動産業者は、強い経営基盤があります。また、長年の実績からノウハウを培っているため、あらゆる物件種別に対応できるケースが多いです。手持ちの物件情報や顧客リストも豊富なので、買い手を探しやすい点がメリットと言えるでしょう。

さらに、瑕疵（かし）に対する保証や媒介契約を結んだ際に利用できる付帯サービスも充実しています。瑕疵とは、取引する不動産に雨漏りやシロアリ被害などの何らかの欠陥があることです。売却後に瑕疵が見つかった場合、売り手が契約不適合責任に問われる可能性があります。

その一方で、地域密着型の中小に比べて特定エリアの土地事情に精通していない可能性もあります。また、店舗やスタッフの数は多いですが、担当者の入れ替わりが激しい場合も少なくありません。

【中小の場合】
中小の不動産業者は、特定エリアの土地事情に精通しているケースが多いです。営業手法は地域密着型でアプローチしているため、大手にはない顧客情報を持ち合わせている可能性があります。その一方で、大手に比べて対象エリアが限定的だったり、顧客数がそれほど多くなかったりする場合もあります。

このようにそれぞれ長所や短所があるため、不動産業者は複数社を比較した上で売却したい物件に合った規模の業者を選びましょう。

【選び方3】不動産業者の得意分野と実績で選ぶ

不動産業者には、次のようにさまざまな専門業者があります。

• 分譲業者
• 買取再販業者
• 売買や賃貸の媒介業者

【分譲業者】
分譲業者は、おもに戸建てやマンションなどの住宅の造成や開発などを手掛ける不動産業者のこと。

【買取再販業者】
買取再販業者は、おもに売れ残った新築物件や中古物件を一旦買取り、手を加えた上で再度販売する不動産業者のこと。

【媒介業者】
媒介業者は、おもに売買物件・投資用物件・事業用物件の媒介を手掛ける不動産業者のこと。売買物件の場合、不動産業者の専門分野は土地・マンション・戸建てなどの物件種別ごとに異なります。

このうち、不動産を売却する場合は売買の媒介業者に依頼します。その中でも物件種別ごとに得意分野があるため、売却したい不動産に合った媒介業者を選びましょう。不動産業者の専門分野は、公式サイトや広告などで確認可能です。

【選び方4】不動産業者の付帯サービスで選ぶ

不動産業者の中には、付帯サービスを提供しているところも少なくありません。さまざまな付帯サービスがありますが、不動産業者によって取り扱いが異なります。おもな付帯サービスは次の通りです。

このほかには、不動産業者に買い取ってもらった後、賃貸物件としてそのまま居住が可能な買取賃貸（リースバック）を提供しているところもあります。

【選び方5】信頼できる担当者がいる不動産業者を選ぶ

不動産業者を選ぶ際には、会社自体の得意分野や実績だけでなく信頼できる担当者がいるかどうかもチェックしましょう。ここでは、信頼できる担当者がいる不動産業者の選び方を3つのポイントにまとめて解説します。

説明がわかりやすく、親身に答えてくれる

不動産業者を選ぶ際には、担当者の人間性も重要になります。なぜなら、信頼できない担当者とは二人三脚で不動産売却を進めていくことが難しいからです。例えば、売り手の希望を無視して自分の意見を押し付けてくる担当者は信頼性に欠けます。

疑問点や不安を打ち明けやすく、売り手の話を親身になって聞いてくれる担当者は信頼性が高いと言えるでしょう。また、査定額は不動産業者ごとに異なるため、相場よりも低いまたは高い場合は担当者に根拠を聞くことが大切です。その際に、査定額の根拠をきちんと納得できる説明をしてくれる担当者は信頼できると言えます。

具体的な販売戦略を立てられる

不動産業者を選ぶ際には、担当者の人間性を見極めるとともに売却するまでの具体的な販売戦略が立てられるかどうかをチェックしましょう。例えば買い手がなかなか現れない場合、どのような対応を想定しているのかを聞いてみるのも手段のひとつです。

また、提示された査定額に対して、どのくらいの価格で売り出すことを想定しているのかも聞いてみましょう。信頼できる担当者を見極める際には、イレギュラーなことが起こった場合に対応力があるかどうかも大切です。

宅地建物取引士の資格を保有している

不動産売却を成功に導くためには、売買の経験だけでなく専門的な知識も必要です。専門的な知識がある担当者かどうかは、宅地建物取引士の資格の有無で判断できます。宅地建物取引士は宅地建物取引業法に基づいた国家資格で、不動産取引に関する専門家です。

担当者が宅地建物取引士の有資格者であれば、不動産に関する専門知識を有していることがわかります。有資格者の場合は名刺に記載されているケースが多いため、受け取ったときに確認してみましょう。

不動産を売却するまえに知っておきたいこと

不動産を売却する際には不動産業者選びも重要ですが、事前に知っておくと役に立つことがいくつかあります。ここでは不動産を売却する前に知っておきたいことを3つ解説するので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却には仲介売却以外に買取りもある

不動産を売却する際には、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、仲介以外にも不動産を売却する方法があります。それは、不動産業者に直接不動産を買い取ってもらうまたは買取りという方法です。

買取りには、即時買取と買取保証の2つの方法があります。即時買取は仲介のように買い手を見つけるための売却活動を一切行わないため、すぐに現金化が可能です。

一方の買取保証は売り出しから一定期間経っても買い手が見つからない場合、最終的に不動産業者が買い取ってくれる方法のこと。いずれの方法もすぐに買い取ってもらえる点がメリットですが、仲介での売却価格よりも3割程度安くなってしまう点がデメリットです。

仲介手数料は業者によって異なる

不動産業者に仲介を依頼する場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。仲介手数料とは、不動産の売却活動をして契約を成約させた不動産業者に対する報酬のこと。上限額は宅地建物取引業法で定められていますが、上限額内であれば不動産業者が自由に決めることができます。

仲介手数料の上限額は、次の計算式で算出可能です。

この計算式は、売却価格を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超にそれぞれに分けて計算し、合算する方法ですが、売却価格が400万円超の場合は次の速算式でも算出可能です。

仲介手数料＝（売却価格×3％＋60,000円）＋消費税

媒介契約は不動産の状況に合わせて選ぶ

不動産業者に仲介を依頼する際には、媒介契約と呼ばれる契約を結びます。媒介契約は次の3種類です。

※自己発見取引：自分で買い手を見つけること

レインズは、不動産業者間で共有できる物件情報システムです。登録した場合、より多くの不動産業者が物件情報を閲覧できるので買い手が見つかりやすくなります。

媒介の種類はそれぞれ特徴が異なるため、売却したい不動産の状況や自分の希望に適した媒介契約を選びましょう。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

不動産売却時には自分にあった不動産業者を探そう

不動産売却を成功に導くためには、仲介を依頼する不動産業者選びが重要になります。不動産業者選びの際には、得意分野や実績、付帯サービスなどさまざまな項目を比較するようにしましょう。

また、不動産業者選びと並行して信頼できる担当者を見極めることも大切です。査定額の根拠や販売戦略を聞くなどして、不動産売却を安心して任せられる担当者かどうかをチェックします。自分にあった不動産業者と信頼できる担当者を見つけ、不動産売却を成功に導きましょう。