失敗を防ぐ！マンション売却の見積もり方法と不動産会社の選び方

マンション売却時に行う見積もりとは

通常の不動産取引では、マンションを売り出す前に不動産会社に見積もりを依頼するのが一般的。不動産取引での見積もりは通常「査定」と呼ばれており、マンションを売り出した際に概ね3ヵ月以内で売れるであろうと予想した価格のことです。

マンションの価格は、市場状況や築年数などのさまざまな要素が影響します。そのため、同じ状態でも時期やエリアによって価格が変動するのが現状です。

例えば周辺に類似物件が多く売り出されている場合、相場よりも高く売り出すと買い手が見つかりにくい可能性があります。なぜなら、購入希望者は、同じ状態のマンションであればより安い価格で売り出されている物件に流れる傾向があるからです。

マンションを売却する際には不動産会社に見積もりを依頼し、現時点で売り出した場合にどのくらいの価格で売却できそうなのかの把握が大切です。

なぜマンション売却時に見積もりをとるの？

マンションを売却する理由は、異動による転勤や相続など人によってさまざまです。買替えでは、マンションの売却代金を新たな住まいの購入資金に充てるケースも少なくありません。

このような場合、マンションの売却代金が資金計画に影響するため、事前にどのくらいの価格で売れるのかどうかを把握しておくことが大切です。ここでは、マンションを売却する際になぜ見積もりが必要なのかを解説します。

適正な売出し価格を決めるため

マンションを売却する際に見積もりが必要な理由の1つ目は、適正な売出し価格を決めるためです。売出し価格は、見積もり額をベースに最終的には売り手の意思を尊重して決めるのが一般的です。

不動産会社が算出した見積もり額は、概ね3ヵ月以内で売れるであろうと予想された価格のため、売り手が希望する売出し価格と必ずしも近くなるとは限りません。売り手が希望する価格を売り出し価格にしたい場合、実際の相場価格よりも高すぎるとなかなか買い手が現れない状況に陥る可能性があります。

マンションを高く早く売却するためには、不動産会社による見積もりで相場を把握し、適正な価格で売り出すことが大切です。

また、売出し価格で売却できるとは限りません。売出し期間が長くなると不動産会社から値下げを提案されたり、売買契約に進むまでに買い手から値引き交渉されたりすることがあるからです。

売出し価格を決める際には、最終的な値下げ幅も考慮して適正な価格に設定しましょう。

資金計画を明確にするため

マンションを売却する際に見積もりが必要な理由の2つ目は、資金計画を明確にするためです。住宅ローンの残債がある場合、完済して抵当権（※）を抹消しなければマンションを売却できません。
※抵当権：住宅ローンが返済できなくなった場合に金融機関が不動産を担保にする権利のこと

マンションの売却代金で完済できない場合は、手持ちの資金やほかからの借入などで補填します。そのため、住宅ローンの残債があるマンションを売却する際には、不動産会社に見積もりを依頼してローンの完済が可能かどうかの把握が必要です。

また、マンションを売却する際には仲介手数料や税金などのさまざまな諸費用がかかります。予想される売却代金が住宅ローンの返済や諸費用などの資金計画に影響するため、マンションを売却する際には不動産会社による見積もりが必要です。

マンション売却の際の見積もり方法

通常の不動産取引では不動産会社に見積もりを依頼するのが一般的ですが、ほかにもいくつかの方法があります。マンションを売却する際の見積もり方法は、大きく分けて次の3つです。

• 不動産会社に依頼する
• AI査定・匿名査定で調べる
• 不動産鑑定士に依頼する

ここでは、マンションを売却する際の見積もり方法をひとつずつ詳しく解説します。

不動産会社に依頼する

マンションを売却する際の見積もり方法としてスタンダードなのは、不動産会社への依頼です。不動産会社による見積もりは査定と呼ばれることが多く、机上査定と訪問査定の2種類があります。

【机上査定】

机上査定は、物件の所在地や築年数といった物件情報や類似物件の取引状況などのデータのみで見積もり額を算出する方法です。机上査定で算出される見積もり額はあくまでも簡易的なものなので、簡易査定と呼ばれることもあります。

机上査定のメリットは、データのみを参考にするので結果が出るまでがスピーディなことです。その一方で、算出されるのは簡易的な見積もり額なので訪問査定に比べて精度は高くありません。

【訪問査定】

訪問査定は現地査定とも呼ばれており、不動産会社の担当者が現地調査で得た情報と机上査定のデータを加味して見積もり額を算出する方法です。現地調査の項目は、ライフラインや管理状況など多岐にわたります。

訪問査定のメリットは、より詳しい物件情報が加味されるので机上査定に比べて精度が高いことです。ただし、現地調査を行った上で見積もり額を算出するため、結果が出るまでに1週間程度かかります。

AI査定・匿名査定で調べる

インターネットを介した見積もり方法には、一括査定サイトのほかにAI査定や匿名査定があります。AI査定や匿名査定は、基本的にどちらも過去の膨大な取引情報からAIが見積もり額を算出する方法です。

利用方法は、一括査定サイトと同様に物件情報や個人情報などの必要情報を入力し、見積もりを依頼するだけです。匿名査定の場合、氏名や電話番号などの個人情報を一切入力する必要がありません。

AI査定と匿名査定のどちらも瞬時に結果が表示されるため、いつでも手軽に利用できる点がメリットです。その一方で、AIによって算出される見積もり額はあくまでも目安に過ぎないので、精度は高くありません。

不動産鑑定士に依頼する

マンションの見積もり額を把握したい場合、不動産鑑定士に依頼するのも手段のひとつです。不動産鑑定士による見積もりは正式には不動産鑑定と呼ばれており、不動産会社による見積もりとは評価方法が異なります。通常の不動産取引では、不動産鑑定士に鑑定を依頼するケースは多くありません。

不動産鑑定士による鑑定が必要なのは、おもに相続や離婚などの法的根拠が必要なケースです。不動産会社による見積もりは営業活動の一環なので無料ですが、不動産鑑定士による鑑定は有料になります。その費用は物件種別や不動産鑑定士事務所などによって異なりますが、マンションの場合は30万円～数十万円程度が相場です。

マンション売却の見積もりの流れ

マンションの売却が初めての場合は、見積もりの流れを事前に把握しておくとスムーズです。マンションを売却する際には不動産会社に見積もりを依頼するケースが多いため、ここでは、不動産会社に見積もりを依頼する流れをわかりやすく解説します。

不動産会社に見積もりを依頼する基本的な流れは次の通りです。

1. 不動産会社に見積もり依頼の連絡する

マンションを売却する際には、まず不動産会社に見積もりを依頼しましょう。見積もりの依頼方法は、直接店舗を訪れたり電話をしたりする、またはインターネット利用のいずれかです。

最近では、公式サイト上に見積もり依頼の専用ページを設けている不動産会社も少なくありません。直接店舗を訪れる場合は手間がかかりますが、インターネット利用ならいつでもアクセスできるので手軽です。

不動産会社の見積もりは、最初から1社に絞るのではなく複数社に依頼するようにしましょう。不動産会社ごとに見積もり額が異なることに加え、マンションの売却を成功させるためには仲介を依頼する不動産会社選びが重要になるからです。

複数の不動産会社に見積もりを依頼する際には、便利な一括査定サイトの利用を検討しましょう。

2. 査定をしてもらう

不動産会社による見積もりは、まずおおまかな見積もり額を算出する簡易査定が行われることがほとんどです。簡易査定の場合、早ければ30分～1時間程度で結果が出ます。複数社から提示された査定額を比較し、より精度が高い訪問査定を依頼する不動産会社を選びましょう。

訪問査定では現地調査を行うため、不動産会社の担当者と日程調整を行います。建物の外観や周辺だけでなく宅内も調査するので、立ち会いを求められるケースがほとんどです。現地調査自体は1時間程度で終わりますが、結果が通知されるまでには数日～1週間程度かかります。

3. 見積もりの結果を見て売却するのか・契約するのか検討する

不動産会社から訪問査定の結果を受け取った後は、その価格をベースにマンションを売却するかどうかを十分に検討しましょう。特に住宅ローンの残債がある状態で売却する場合は、完済できるかどうかが重要です。

マンションの売却を決めたら、仲介を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社から提示された見積もり額に疑問点がある場合は、担当者に根拠を聞くことが大切です。見積もり額の根拠をきちんと説明できるかどうかは、マンションの売却を任せられる担当者を選ぶチェックポイントになります。

マンション売却の見積もりに必要な書類

不動産会社に机上査定で見積もりを依頼する際には、基本的に間取りや専用面積などの物件情報があれば問題ありません。一方で、訪問査定では事前にさまざまな書類を準備しておくと、より正確な見積もり額が算出できたりその後の作業がスムーズになったりするのでおすすめです。

ここでは、マンションの訪問査定で必要な書類を説明します。

訪問査定時の必要書類

不動産会社の担当者が現地調査を行う訪問査定では、間取りや専用面積などの物件情報以外の要素をチェックして査定を行います。訪問査定を依頼する不動産会社ごとに求められる書類は異なりますが、基本的に必要なものは次の通りです。

建物の図面・マンションの管理規約・マンションのパンフレットは必須ではありませんが、準備できるようであればほかの書類と併せて提出するといいでしょう。

旧耐震基準で建てられたマンションの場合、耐震診断報告書の提出を求められることがあります。しかし、耐震診断が義務づけられていますが実施されているとは限らないのが現状です。印鑑証明書は発行から3ヵ月の有効期限があるため、取得するタイミングに注意しましょう。

見積もりを依頼する不動産会社の選び方

マンションの売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。見積もりの依頼はマンションを売却するスタート地点になるため、並行して不動産会社選びを進めていきましょう。

ここでは、見積もりを依頼する不動産会社の選び方を3つのポイントに分けてわかりやすく解説します。

信頼できる会社か

マンションの売却は不動産会社と二人三脚で進めていくため、信頼できるかどうかが重要です。信頼できる不動産会社かどうかは、おもに次の項目でチェックできます。

• 宅地建物取引業の免許番号
• 過去の行政処分歴

不動産取引を行う業者は、宅地建物取引業の免許取得が必要です。ひとつの都道府県で業務を行う場合は都道府県知事、ふたつの都道府県を跨ぐ場合は国土交通大臣から免許が交付されます。免許が交付されれば免許番号と呼ばれる番号が割り振られ、公式サイトや広告などに記載されているケースがほとんどです。

過去の行政処分歴は、免許を交付した国土交通省や各都道府県の担当部署で名簿を閲覧して確認できます。また、国土交通省と一部の都道府県は、過去の行政処分歴をインターネットで公開しているので依頼しようとしている不動産会社が記載されていないか確認してみましょう。

提案力のある会社か

不動産会社の規模は大小さまざまで、それぞれメリットやデメリットがあります。見積もりを依頼する不動産会社は、会社の規模だけでなく担当者の力量も加味して選びましょう。

不動産会社は、専門知識を駆使して売却を成功に導くことが業務です。そのため、売り手に対してケースバイケースでさまざまな選択肢を提案する力が必要になります。例えば見積もり額を提示された際に、どのような販売戦略を想定しているのかを聞いてみるのもいいでしょう。

また、不動産会社の中には、ホームステージングや荷物の一時預かりなどのさまざまな独自サービスを提供しているところもあります。見積もりを依頼する不動産会社は、独自のサービスを比較して選ぶのも手段のひとつです。

マンション売却の実績が多い会社か

不動産会社の数は多いですが、それぞれ得意分野が異なります。戸建ての売買が得意な不動産会社もあれば、投資用物件の媒介に精通したところもあります。マンションを売却する場合、マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

不動産会社の得意分野や売買実績は、公式サイトや広告などで確認できます。また、物件を取り扱う対応エリアも不動産会社ごとに異なります。見積もりを依頼したい不動産会社があっても、売却したいマンションのエリア内に対応しているとは限りません。

そのため、見積もりを依頼する不動産会社を選ぶ際には、得意分野や売買実績とともに対応エリアもチェックしておきましょう。

マンション売却の見積もりを依頼するまえのポイント

不動産会社に見積もりを依頼するまえに、知っておくと役立つポイントがいくつかあります。ここでは、マンションを売却する際に見積もりを依頼する前のポイントを解説します。

必ず複数社で見積もりをとる

不動産会社の見積もりは、最初から1社に絞るのではなく複数社に依頼するようにしましょう。見積もり額は不動産会社ごとに異なり、場合によってはもう少し高く売却できる可能性があるからです。

ただし、不動産会社の中には、自社との媒介契約に導くために故意に相場よりも高い見積もり額を提示する業者もいるので注意が必要です。できるだけ高く売却してくれそうな不動産会社に依頼したい場合は、見積もり額の根拠をきちんと説明してくれるかどうかをチェックしましょう。

査定前に部屋をきれいにしておく

不動産会社による見積もりは、おおまかな見積もり額を算出する机上査定を経て訪問査定に進むのが一般的です。訪問査定では不動産会社の担当者が現地調査を行うため、部屋をきれいにしておきましょう。部屋がきれいでない場合、見積もり額が下がってしまうという意見もあるからです。

その一方で部屋をきれいにしていなくても見積もり額は下がらないという声もありますが、不動産会社の心象アップにもつながるので通常の清掃は済ませておきましょう。ただし、訪問査定を受けるにあたってのリフォームは不要です。

見積もりを依頼する際には信頼できる不動産会社かどうかもチェックしよう

通常の不動産取引では、不動産会社に見積もりを依頼するのが一般的です。不動産会社による見積もりは査定とも呼ばれており、机上査定と訪問査定の2種類があります。

見積もりを依頼した不動産会社とは、今後媒介契約を結ぶ可能性があるため、見積もりは複数社に依頼し、並行して信頼できる不動産会社探しを行いましょう。信頼できる不動産会社かどうかは、宅地建物取引業の免許番号や過去の行政処分歴でも確認できます。マンションの売買実績が豊富で提案力に優れた不動産会社を選び、マンションの売却を成功させましょう。