定期借地権付きマンションのメリット・リスクを説明！購入時の注意点

定期借地権とは

定期借地権とは借地権の一種です。借地権とは土地を借りて家などを建てる場合に、その土地を借りる権利のことです。

借地権にはいくつかの種類があります。また契約した時期によっても1992年（平成4年）以前の旧法と、それ以降に施行された借地借家法による「新法」があり、定められている内容が異なることが特徴です。

定期借地権とは、借地借家法による新法の施行に伴い新しく制定された権利で、借地権によって土地を借りることのできる期間が、契約時に定められている権利になります。

定期借地権の種類

定期借地権には、「一般般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があります。

それぞれの定期借地権の内容と違いは、次の表の通りです。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、おもに一戸建てやマンションなどの居住用の建物を建てるために土地を借りる定期借地権です。用途に定めはないので、居住用の建物以外を建てることもできます。

契約の存続期間は50年以上になりますが、定期借地契約の期間が満了すれば契約の更新はできません。しかし、土地の賃借人と地主との合意があれば、新たな借地契約を結ぶことも可能です。

一般的定期借地権の場合、予め契約時に取り決めた契約期間が終了したあとは、土地の賃借人が建てた建物を取り壊して更地にして地主に土地を返却する必要があります。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、店舗や商業施設といった事業用の建物を建てるために土地を借りる定期借地権です。居住用の建物を建てることはできません。

契約期間は、一般定期借地権よりも短い10年以上50年未満（2008年1月1日以前の契約は10年以上20年以下）で定めることができます。契約期間が終了したあとは、一般定期借地権と同様、建物を取り壊して土地を地主に返すことが必要です。

建物譲渡特約付き借地権

建物譲渡特約付き借地権は、一般定期借地権や事業用定期借地権とは異なり、予め定めた契約期間の終了後、賃借人が建てた建物を地主によって買い取る特約が付いています。そのため、契約期間が満了しても建物を取り壊す必要がありません。

建物の取り壊しがないので、契約期間は一般定期借地権よりも30年以上と短く設定することが可能です。建物の買取価格や条件については、契約を結ぶ際に予め取り決めておきます。

所有権付きマンションとの違い

一般的な所有権付きマンションの敷地の場合は、マンションの各部屋の所有者がそれぞれの部屋の割合に応じた区分に対する敷地の所有権を有しています。これが区分所有です。

そのため、マンションの住民の意見がまとまれば、マンションの敷地を自由に取り扱うことができます。マンションを建て替えたり、マンションを取り壊して敷地を売却したりすることも可能です。

これに対して、マンションの敷地が借地の場合は、土地の所有権を持っている地主から土地を借りている状態なので、マンションの各部屋を所有している住民であっても、借地権で設定されている範囲内でしか自由に取り扱うことはできません。

さらに敷地が定期借地であれば、契約期間が終われば契約の更新ができないので、新たに借地権の契約を結び直さない以上、土地を地主に返却する必要があります。

一般定期借地権付きのマンションであれば、マンションを取り壊して返却しなければならないので、所有権付きマンションとは敷地についての条件が大きく異なると言えるでしょう。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

定期借地権付きマンションの購入メリット

次に定期借地権付きマンションを購入するメリットを見ていきましょう。

相場価格よりも安く購入できる

定期借地権付きマンションのメリットとしてまず挙げられるのは、相場価格よりも安くマンションを購入できる点です。

定期借地権付きマンションの敷地には所有権がなく土地を借りている状態なので、敷地にかかる費用が一般的な所有権付きマンションよりも安くなります。

土地の立地や景気、社会情勢などにもよりますが、定期借地権付きマンションは所有権付きマンションの8割程度の価格に設定されていることが多いようです。

好立地のケースが多い

定期借地権付きマンションは、交通の便が良い都心エリアに建てられていることが多いこともメリットです。

定期借地権付きマンションが立地の良い場所に建てられていることが多い理由として、借地権を設定している土地は、所有者である地主が手放したくない土地であることが挙げられます。

地主が手放したくない土地とは、資産価値が高く、一度手放すと再び手に入れることが難しいような土地であることがほとんどです。

そのため、土地の取り合いになるような都心部など、なかなか所有権付きマンションが建てられないような好立地であっても、定期借地権付きマンションなら新築で建てられていることがあります。

土地の固定資産税・都市計画税がかからない

定期借地権付きマンションは、土地部分の固定資産税・都市計画税がかからない点もメリットとして挙げられます。

固定資産税とは、毎年、1月1日時点での家や土地などの不動産の所有者に課せられる地方税で、都市計画税とは固定資産税と同様に、市街化区域などの都市計画区域内にある不動産に課せられる税金です。

固定資産税と都市計画税とは、マンションであっても一戸建てであっても、建物を土地それぞれに対して課せられます。

しかし、定期借地権付きマンションの場合だと土地の所有権がないため、土地についての固定資産税と都市計画税が課せられません。その分、住居にかかる毎年のランニングコストが安くなると言えるでしょう。

定期借地権付きマンションの購入時の注意点・リスク

定期借地権付きマンションには、メリットだけでなくデメリットやリスクなどもあります。

ここでは、定期借地権付きマンションのリスクや購入する際の注意点について説明します。

住宅ローンが組みにくい

定期借地権付きマンションを購入する際の注意点として、住宅ローン、特に長期の住宅ローンが組みにくいことが挙げられます。

定期借地権付きの住宅の購入向けの住宅ローンを取り扱っている金融機関もありますが、返済期間の制限があったり返済終了後に定期借地権が10年以上残っていることが条件になったりしていることもあるので注意が必要です。

通常の住宅ローンは最長35年でローンを組むので、50年の定期借地権付きマンションだとローン完済後、定期借地権が15年残っていることになります。

しかし、ローン完済後にそのマンションを売却しようとした場合、次の買主がローンを組めずに購入できないといった事態に陥るかもしれません。

そのようなリスクも踏まえた上で、定期借地権付きマンションの購入を検討するようにしましょう。

契約期間が満了になったら返却する必要がある

建物譲渡特約付き借地権が設定されていなければ、定期借地権付きマンションは、借地の契約期間が満了になれば建物を取り壊して地主に土地を返却しなければなりません。

そのため、例えば定期借地権付きマンションを購入して一生住み続けたいと考えていても、それが叶わない場合もあります。

定期借地権付きマンションの購入を検討する際には、契約期間満了後に土地を返却しなければならないことを踏まえた上で、将来設計を考えて購入するかどうかを決めることが大切です。

所有権付きマンションとは違う費用がかかる

一般的な所有権付きマンションよりも、購入時の価格が安いことが多い定期借地権付きマンションですが、所有権付きマンションとは違う費用が必要になることも把握しておくことが大切です。

ここでは、定期借地権付きマンションには、どのような費用がかかるのかを見ていきましょう。

地代

定期借地権付きマンションは、土地分の購入代金や固定資産税などがかからない分、土地の賃貸料である地代の支払が必要です。

地主に支払う毎月の地代の額がいくらになるかは、立地条件などによって異なります。しかし、毎月支払うことになるので、トータルで考えるとかなりの額になると言えるでしょう。

また、地代は土地の評価や周辺環境が変わったり社会情勢が変動したりすることによって変動する可能性があります。

契約内容にもよりますが、一般的には2～3年ごとに見直されることが多いようです。定期借地権付きマンションを購入する際は、地代が将来上がる可能性があることも踏まえておくようにしましょう。

解体費用

定期借地権付きマンションは、一般的な所有権付きマンションでも必要となる修繕積立金や管理費のほかに、定期借地期間が終了した際の解体費用の積立も必要です。

解体費用積立金の相場は月々数千円であることが多いですが、解体時に想定以上の費用がかかる場合は、解体費用の一時金として数十万円の徴集が行われることもあります。

定期借地権付きマンションを購入する際は、予め解体費用の契約内容も確認しておきましょう。

残存期間が短いと売れない可能性もある

定期借地権付きマンションは一般的な所有権付きマンションと違い、定期借地権契約が満了する時期、つまり住めなくなる時期が前もって決まっています。購入を検討する際には、その点を再確認しておくことが必要です。

そのため、将来マンションを売却しようとしても、定期借地権の契約期間満了までの期間が短いと売却できない場合があります。

特にマンションに資産価値を求めている場合は、定期借地権付きマンションを現金化しようとした際に、思っていたような価格で売れないことがほとんどです。

また、売却できても所有権付きマンションの売却額よりもかなり安くなってしまうことを念頭に置いておきましょう。

定期借地権付きマンションの購入に向いている人

定期借地権付きマンションの購入に向いているのは、おもに次のような人だと言えます。

• 好立地の物件を安く購入したい人
• 住居購入の初期費用をかけたくない人
• 転居予定が決まっている人
• マンションの資産価値を重要視していない人

賃貸ではなく分譲マンションに住みたいけれども、購入費用や購入の初期費用の捻出が難しい場合や、同じ価格のマンションを購入するのであれば、資産価値よりも立地の良さを選びたい人におすすめです。また、マンションを消耗品として捉え、永住する予定のない人にも向いていると言えます。

反対に、購入したマンションに永住したい場合や、マンションに資産価値を求める人には、定期借地権付きマンションはあまりおすすめではないかもしれません。

定期借地権付きマンションのメリットやデメリット、リスクなどを十分考慮した上で、ライフプランや生活スタイルに合っているかどうかを判断して購入を検討するようにしましょう。

定期借地権付きマンションに関するQ＆A

最後に、定期借地権付きマンションに関する疑問点を詳しく解説します。

マンションの室内はリフォームできる？

定期借地権付きマンションは、マンションの敷地についての所有権はありませんが、建物部分の区分所有権はあります。よって、自分が所有している専有部分である室内のリフォームやリノベーションは、通常の所有権付きマンションと同じように行うことが可能です。

ただし、マンションの構造や管理規約により工事内容に制限がかかる場合があります。定期借地権付きマンションを購入したあとでリフォームやリノベーションをするかもしれない場合は、購入前に予め確認しておくようにしましょう。

売却の際は地主の許可が必要？

区分所有建物であるマンションは、区分所有法によって建物とそれに対する敷地とを分離して処分することが禁じられています。そのため、専有部分である建物の部屋の部分を売却する際には、同時に敷地もいっしょに売却しなくてはいけません。

所有権付きのマンションであれば専有部分と敷地の所有権を売却しますが、定期借地権付きマンションの場合は、専有部分の所有権と敷地の借地権を売却します。

借地権の売却には、所有者である地主の承諾が必要です。また、承諾を得る際に、承諾料がかかることもあります。

一般的な承諾料の額は、敷地における借地権割合分の評価額の5～15％程度です。売却時の承諾や承諾料は契約内容に含まれているので、予めしっかりと確認しておくようにしましょう。

マンションの管理・修繕積立金はかかる？

定期借地権付きマンションにも、建物を管理するために必要である管理費や、10～15年程度ごとに行われる大規模修繕に備えるための修繕積立金が必要です。管理費と修繕積立金の額は、購入時に確認しておくようにしましょう。

また、定期借地権付きマンションでは、土地を返却する際に建物を解体するための費用の積立も必要になります。解体費用の積立金や解体時に一時金の徴集が必要となる可能性なども確認しておくことが大切です。

定期借地権付きのマンションは賃貸にできる？

定期借地権付きマンションであっても、一般的な所有権付きマンションと同じように賃貸に出すことは可能です。

ただし、マンションの敷地の所有者である地主の承諾や承諾料の支払いが必要な場合があります。定期借地権の契約内容によって扱いが異なるため、購入後に賃貸に出す可能性がある場合は、確認しておくことが必要です。

定期借地権付きのマンションは購入前によく検討しよう

一般的な所有権付きのマンションよりも安い価格で購入でき、好立地に建てられていることが多いのが定期借地権付きマンションの魅力です。また、敷地の固定資産税や都市計画税がかからないといったメリットもあります。

しかし、定期借地の契約期間終了後にはマンションの建物を取り壊して地主に土地を返却しなければならなりません。また、将来の売却が難しい、解体時の費用の積立が必要などのデメリットもあります。

購入してから後悔しないように、定期借地権付きマンションを購入する際にはメリットやデメリット、リスクなどを十分理解した上で、契約内容をよく確認してから購入を検討するようにしましょう。