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専属専任媒介契約書とは|記載内容と書き方、役立つ書類を解説

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専属専任媒介契約書とは|記載内容と書き方、役立つ書類を解説

専属専任媒介契約書は、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ際に作成する契約書です。

専属専任媒介契約」とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約の種類のひとつで、ほかに一般媒介契約と専任媒介契約があります。

3種類の媒介契約の中では、不動産会社の積極的な営業活動を期待しやすい契約ですが、その分、依頼者の行動が制限される事項が契約書の内容に含まれています。そのため、しっかりと内容を把握してから締結することが大切です。

この記事では、専属専任媒介契約書の概要をはじめとし、契約書に記載される内容を詳細に解説します。契約書の確認ポイントや、作成時に役立つ書類も紹介しますので、専属専任媒介契約の締結を検討中の人はぜひ参考にしてください。

専属専任媒介契約書とは

専属専任媒介契約書は、おもに不動産を売却する際に不動産会社と締結する媒介契約の契約書です。契約有効期間は3ヵ月までと定められています。

また、複数の不動産会社と締結することはできず、1社のみに仲介を依頼することを約束するほか、自己発見取引も不可であることが記載されています。

自己発見取引とは、自身で買主や売主を見つけて直接取引することです。自己発見取引不可ということは、自分で取引相手を見つけた場合でも、不動産会社の仲介を通す必要があります。

専属専任媒介契約は1社のみとの契約であり、自己発見取引であっても仲介を通す必要があることから、不動産会社にとっては確実に仲介手数料を得られる契約です。3ヵ月という短期間で取引きが成立するよう、積極的な営業活動を行うため、依頼者が不動産を売却する際に効果的な契約と言えます。

一方、不動産を買う場合に専属専任媒介契約が選ばれることはほとんどありません。媒介契約で複数の不動産会社に希望と合致する不動産を探してもらったり、自分が見つけた物件でも契約できたりするほうがメリットは大きいからです。なお、専属専任媒介契約以外の契約も含め、媒介契約の書面化は宅建業法34条の2で定められています。

また、国土交通省のガイドラインでは国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」を使用するよう指導しています。この約款は、消費者に不利な媒介契約が締結されることを防ぐためのものです。使用は義務ではありませんが、使われていないときは理由を聞くようにしましょう。

専属専任媒介契約書に記載されていること

専属専任媒介契約書は、「専属専任媒介契約書」「別表」「専属専任媒介契約約款」がセットです。

「専属専任媒介契約約款」には、契約の目的、宅地建物取引業者の義務、有効期間、報酬の請求などが、第1条から16条まで記載されています。

「専属専任媒介契約書」「別表」には、依頼者と不動産会社の合意によって記載する箇所があります。それぞれに記載する内容は次の通りです。

【専属専任媒介契約書】

記載箇所 内容
依頼の内容 売却・購入・交換のいずれかを選択する。
1社のみとの契約であること、自己発見取引が不可であることなどが記載されている。
契約日・甲乙欄の記入 契約日と、甲乙欄に依頼者・宅地建物取引業者(不動産会社)の住所、氏名を記載し押印する。
成約に向けての業務(一) 不動産会社が積極的に業務を行う旨が記載されている。
成約に向けての義務(二) 文書または電子メールで、1週間に業務報告を受ける頻度を記載する(1週間に1回以上)。
成約に向けての義務(三) 当該物件の所在地を対象とする指定流通機構の名称を記載する(東日本不動産流通機構など)。
媒介に係る業務(一~四) 義務の履行において、内容の明確化や書面の交付などの具体的な業務が記載されている。
媒介に係る業務(五 その他) 業務内容に関して特記事項があれば記載する。
違約金等(一) 依頼者が、依頼の内容に違反することをした場合は、約定報酬額相当を不動産会社が違約金として請求できることが記載されている。
違約金等(二) 依頼者都合で媒介契約を解除したときは、不動産会社が業務履行のために要した費用を請求できることが記載されている。
有効期間 媒介契約締結後から3ヵ月以内の期間と、契約終了の年月日を記載する。
約定報酬額 仲介手数料の金額を、消費税抜き報酬額と消費税込みの額の2つに分けて記載する。

【別表】

  • 所有者・登記名義人の住所氏名
  • (売却する物件の)所在地
  • 目的物件の表示(広さ、種類、構造、権利、地目、構造、間取りなど)
  • 本体価額(売り出し価額)
  • 消費税額及び地方消費税額の合計額
  • 媒介価額

なお、購入する場合の別表では、希望する条件と希望の程度を記載します。

専属専任媒介契約書の書き方・確認ポイント

媒介契約書は国土交通省の標準媒介契約約款でひな形が定められていますが、先述の通り、不動産会社と依頼者の合意によって記入する箇所があります。その箇所の書き方と、確認ポイントを解説します。

記名・押印

専属専任媒介契約書の1枚目に、直筆で記入が必要な甲乙欄があります。契約書全体に目を通し、問題がなければ契約年月日と「甲・依頼者」の欄に、住所と氏名を記載して押印します。

乙欄には、宅地建物取引業者の商号、代表者名、所在地に加え、宅地建物取引業者の免許番号が記載されます。

成約に向けての義務

成約に向けての義務は3項目に分かれています。

1項は不動産会社が当該目的物件の売買契約相手を探すために、積極的に努力することを明示する項目です。

2項は業務の報告の方法を取り決める項目です。文書または電子メールあるいはその両方の指定と、1週間に1回以上の頻度を不動産会社と取り決めて記載します。

3項は、当該目的物件の所在地の地域を対象とする、指定流通機構に登録する旨が示された部分です。登録日の期限は、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内で記載します。

有効期間

有効期間は「3ヵ月(令和○年○月○日まで)」のように、期間と契約終了の年月日を記載する部分です。専属専任媒介契約では最長3ヵ月なので、3ヵ月以内の期間を記載します。

3ヵ月を超えて依頼したい場合は、新たに契約することが必要です。

約定報酬額(仲介手数料)

約定報酬額は仲介手数料のことです。消費税抜き報酬額と消費税額との合計金額を併記します。

仲介手数料は上限が決められています。売買代金の200万円以下の部分は5%、200万円を超えて400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。

400万円を超える物件の場合は、「消費税抜き売買代金×3%+6万円」で計算できます。上記で計算した金額に、消費税10%を加えた金額が仲介手数料の上限です。

あくまでも上限なので、不動産会社と依頼主の合意があれば上限以下の金額に設定できますが、ほとんどの場合は上限で記載されます。契約書に記載する文言は「金○○○○円也(消費税含む)」などです。

約定報酬額(仲介手数料)の受領の時期

約定報酬額で定めた金額を、いつどのように支払うかを記載します。

売主と買主の売買契約が成立した際に、約定報酬額の50%相当、不動産の決済・引き渡し時に残りの50%相当を支払うように記載するのが一般的です。

ただし、売買契約時に全額、決済引き渡し時に全額なども選べます。不動産会社と相談で決めましょう。契約書に記載する文言は「売買契約締結時に半額、最終残金受領時に半額」などです。

別表

別表には物件の詳細情報を記入します。不動産会社が記載するのが一般的なので、物件の記載に間違いがないか確認しましょう。

情報が間違っていると、指定流通機構への登録内容や広告内容まで影響するため、細かくチェックすることが大切です。

専属専任媒介契約約款

専属専任媒介契約約款は国土交通省が定めたものであり、すべての項目において不動産会社や依頼者が任意で内容の変更ができない文書です。

売り出し価額などの媒介価額を変更する際に根拠を明示することや、不動産会社が業務を履行しないときや不誠実な対応があったときの、契約解除についてもこの約款で定められています。

契約前に国土交通省のウェブサイトで公開されている「標準媒介契約約款」に目を通しておき、契約時に相違がないかどうかを確認しましょう。

専属専任媒介契約書を書くとき・確認時に役立つ書類

最後に、別表に記載する情報を不動産会社に提示するときや、契約時の確認に役立つ書類を2点紹介します。

なお、これらの書類に記載の内容は登記情報提供サービスで個人利用の登録をすれば、オンライン上でも確認できます。

全部事項証明書

全部事項証明書は、当該不動産に関して登記記録が行われた、すべての事項が記載されている書類です。土地と建物に分かれており、具体的には次のような情報が記載されています。

【土地】

  • 不動産番号
  • 地図番号
  • 筆界特定
  • 所在
  • 地番
  • 地目(宅地など)
  • 地積(平米)
  • 原因およびその日付(登記の日付)
  • 所有者
  • 権利部(甲区)(所有権に関する事項)
  • 権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項。抵当権設定など)
  • 共同担保目録

【建物】

  • 不動産番号
  • 所在図番号
  • 所在
  • 家屋番号
  • 種類(居宅など)
  • 構造(木造など)
  • 床面積(平米)
  • 原因およびその日付(登記の日付)
  • 主たる建物以外(物置など)の符号、種類、構造、床面積、原因およびその日付
  • 所有者
  • 権利部(甲区)(所有権に関する事項)
  • 権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項。抵当権設定など)
  • 共同担保目録

専属専任媒介契約書の別表に記載する、所有者・登記名義人の住所氏名、所在地、目的物件の広さ、種類、構造、権利、地目、構造がわかります。ただし、間取りの情報はないため、建物購入時に入手した間取り図を用意しましょう。

なお、マンションの場合は建物の専有部分の全部事項証明書に、敷地権も記載されていることが多いので、土地の全部事項証明書がなくても土地の権利分まで確認できるでしょう。敷地権が設定されていない場合は、次で解説する「一部事項証明書」で確認します。

一部事項証明書

一部事項証明書は、全部事項証明書から一部を抜粋したものです。敷地権が設定されていないマンションなどの、ひとつの土地と建物に対して複数の権利者がいる物件では、一部事項証明書で自分の権利分だけの確認をおすすめします。全部事項証明書の場合は、ほかの部屋の所有者の分まで記載されているので、マンションだと情報量が膨大になるからです。

専属専任媒介契約書の記載内容はしっかりと確認しよう

専属専任媒介契約書に依頼者本人が記入することは、甲欄の住所や氏名程度です。しかし、契約書を作成するためには、別表に記載する物件情報の提示、契約期間、約定報酬額の取り決めなど、依頼者と不動産会社が同意して進める事項も多数あります。

また、標準契約約款に沿った内容であるかどうかの確認も大切です。そのため、作成された契約書にはしっかりと目を通し、問題がないかどうか、疑問点はクリアできているかを必ずチェックしましょう。納得した上で、記名、押印し、専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。

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