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家を売る手順は?初めての方向けに売却のコツや費用も解説

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家を売る手順は?初めての方向けに売却のコツや費用も解説

一般的に、家の売買は人生でそう何度も経験することではありません。そのため、何から始めたらよいのか、不動産会社はどのように選ぶとよいのか、売却にはどれくらいの費用がかかるのかなど、さまざま疑問点があります。

この記事では、初めて家を売ることになった人に向けて、家を売る手順や方法について詳しく説明します。手順だけでなく、売却のコツや売却にかかる費用も紹介しますので、家を売る予定のある人はぜひ参考にしてみてください。

家を売るおおまかな手順

家を売るまでの手順と流れを予め把握しておくことで、売却をスムーズに進められます。

家を売るおおまかな手順は、次の通りです。

1. 売却計画を立てる
2. 査定
3. 不動産会社を決める(媒介契約を結ぶ)
4. 売却活動(内覧対応)
5. 売買契約を結ぶ
6. 引渡し

家を売ることになったら、まず売却計画を立てます。売却計画を立てたら、査定してもらうのと同時に、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動開始し、買主が現れたら売買契約を結びます。決済スケジュールに則って物件の引渡しをしたら売買の手続きは完了です。

以上がおおまかな流れです。次は各手順について詳しく解説していきます。

家を売る手順 1. 売却計画を立てる

家の売却を成功させるためには、最初に売却の目的やスケジュールに合わせて売却計画をしっかりと立てることが大切です。

ここでは、売却計画を立て方について説明します。

ローン残高を確認する

ローンが残っている家を売却するためには売却時にローンを完済する必要があります。そのため、住宅ローンが残っている場合は残債額がいくらなのかを確認しましょう。ローンの残債額によって、家をいくらで売らないといけないかが決まります。

家の売却金額がローンの残額よりも高い場合は、売却代金で完済可能です。これをアンダーローンと言います。

反対に、ローンの残債額よりも安い額でしか売れそうにない場合はオーバーローンと言い、家を売却するためには不足分のお金を自己資金で補填をするか、ほかから借入れることが必要です。

「売り先行」か「買い先行」かを決める

今、住んでいる家を売って新しい家に住み替える「買い替え」の場合は、先に今の家を売るのか、先に新しい家を買うのかを決めましょう。

先に今の家を売ることを「売り先行」、新しい家を先に買うことを「買い先行」と言います。

売り先行のメリットは、資金計画が立てやすくなる点です。売れた額に応じて新しい物件を探すことができます。ローンが残っている家を売却する場合は、売り先行にするほうがいいでしょう。

一方、売り先行のデメリットは、売れた家を引き渡すまでに新しい家に入居できなければ、仮住まいの家を準備する必要がある点です。

買い先行のメリットは、新しい家探しに十分な時間をかけられる点です。気に入った物件が見つかってから今の家を売ればよいので、じっくりと物件を選ぶことが可能です。

買い先行のデメリットは、新しい家を買ったときに、今の家がすぐに売れるとは限らない点です。なかなか売れない場合は、値下げをすることになったり両方のローンを支払うことになったりする恐れもあります。

家を売る手順 2. 家の査定をする

家を売却することになれば、いくらぐらいで売れそうなのか査定をしてもらう必要があります。査定額は、売り出し価格を決める基準になる大切なものです。

ここでは、家の査定方法や家を査定してもらう際のポイントなどを説明します。

査定前に自分でも相場を調べてみる

家を売ることになった場合、不動産会社に連絡をして査定をしてもらうことが一般的です。しかし、どれくらいで売れそうか、自分で先に調べてから不動産会社への査定依頼をおすすめします。

なぜなら、予め自分でおおよその額を調べておくことで、不動産会社が出した査定額が妥当かどうかの目安にできるからです。

ただし、不動産情報のポータルサイトなどに掲載されている価格は売りに出されている価格(売り出し価格)で、実際の売値(成約価格)ではありません。

成約価格を調べるには、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを利用するとよいでしょう。

査定依頼時のポイント

不動産会社に査定をしてもらう方法として、机上査定(簡易査定)と訪問査定(実査定)の2種類があります。

机上査定とは、物件の情報だけで査定をしてもらう方法です。情報を提供するだけで査定してらえるという点がメリットと言えます。しかし、実際に物件を確認するわけではないため、詳しい査定額を出してもらうことは難しいです。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地に訪れて査定をします。訪問スケジュールの調整や訪問時の対応が必要なため、手間と時間がかかる点がデメリットです。しかし実際に物件を確認するため、より詳しい査定額を出してもらえます。一般的には、机上査定をしてもらってから訪問査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼する際は、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に依頼し、その際に不動産一括査定サイトの利用もおすすめです。

不動産会社にスムーズに査定してもらうためには、次のようなポイントを押さえておくことが大切です。

  • 物件の情報(築年数、面積など)をまとめておく
  • 必要書類(購入時の契約書、登記事項証明書、固定資産納税通知書など)を準備しておく
  • リフォームや修繕記録、設備交換記録などがあれば準備しておく
  • いつまでにどのくらいの金額で売却したいのかを明確にしておく

不動産会社を選ぶときは、査定額だけでなく、査定をしてくれた担当者の対応なども比較して、売却を依頼する不動産会社を選ぶようにしましょう。

家を売る手順 3. 不動産会社を決める(媒介契約を結ぶ)

不動産会社に家の売却の仲介を依頼する際には、不動産会社と売却内容についての取り決めをするために「媒介契約」の締結が必要です。

ここでは、不動産会社と結ぶ「媒介契約」について、媒介契約とはどのようなものか、媒介契約の種類(専属選任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約)、それぞれの契約形態がどのようなものか詳しく説明します。

媒介契約とは?

媒介契約とは、家の売却の仲介を不動産会社に依頼する際に不動産会社と結ぶ契約で、不動産売買の仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことを目的としています。

媒介契約のおもな内容は、売主が不動産会社に売却を依頼する際の業務内容についてと、仲介手数料の額や支払方法の取り決めについてです。

あとで話が違うといったことにならないように、媒介契約書の内容はしっかりと確認しておきましょう。

媒介契約の種類と内容

媒介契約には、専属選任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があります。それぞれの契約内容と特徴は、次の表の通りです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産会社との契約 できない できない できる
自分で買主を見つけて契約すること できない できる できる
不動産会社からの売却活動報告 1週間に1度以上の頻度で受け取れる 2週間に1度以上の頻度で受け取れる 報告義務はない(任意)
レインズ(※)への情報登録 媒介契約締結後、5日以内に登録 媒介契約登録後、7日以内に登録 登録義務はない(任意)
契約期間の定め 最長3ヵ月 最長3ヵ月 制限なし(行政指導は3ヵ月以内)

それぞれの契約形態によって、メリットやデメリット、特徴などが異なります。売却希望や状況によって、どの媒介契約を選ぶかを決めることが大切です。

売却を成功させる媒介契約の選び方のコツ

家の売却を成功させるためには、売却目的や物件に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

ほとんどの不動産会社は、仲介手数料を確実に得られる専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶことを望んでいます。売却が難しそうな物件や早く売りたい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を結んで、積極的に動いてもらうことをおすすめします。

反対に、人気のある立地の物件や売却を急いでいないような場合は、複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、良い条件で売却できそうなところで売却するとよいでしょう。

家を売る手順 4. 売却活動(内覧対応)

売却の仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。

売却活動の内容によって家の売却の成否が決まります。場合によっては相場価格よりも高く売却できることもあるので、不動産会社と力を合わせて活動しましょう。

査定額と売却希望額から「売り出し価格」を決める

売却を開始する前に、売り出し価格を決めましょう。売り出し価格は、相場価格や実際に売却できる価格とは異なります。

  • 査定額:売却に出したら、おおよそ3ヵ月以内に売れると考えられる額
  • 相場価格:同じような物件が実際に成約している(売れている)額
  • 売り出し価格:売却開始の価格。相場価格よりも高めにすることが多い

一般的に、売り出し価格は購入希望者との値引き交渉を考慮して、査定額や相場価格よりも少し高めに設定することが多いです。

しかし、高すぎると購入希望者が現れず、低すぎると手取り額が少なくなってしまいます。売り出し価格の設定は、相場価格と売却目標額から適切な額を出すことが大切です。

また、売却希望価格(この額で売りたいという価格)と売却最低価格(この額までなら値下げできる価格)を予め決めておくと、値下げの際や価格交渉の際に迷いにくくなります。

内覧を成功させるコツ

売却活動を開始して購入希望者が現れると、内覧が行われます。

内覧は、購入希望者が購入を決定するための重要なポイントです。また、売主が関わる売却活動の中でも大切なものになります。

売主として内覧を成功させるためのポイントとして次のような点があります。

  • 清掃と整理整頓をしておく
  • 物件の説明は不動産会社にまかせる(アピールポイントや不具合は予め伝えておく)
  • 売主側の対応は一人にする(大人数在宅していると内覧しにくいため)

居住中の家を売却する場合は、生活をしながら内覧に対応することになります。普段から整理整頓を心掛け、内覧前には隅々まで清掃しておきましょう。

トイレや洗面台などの水回りは特にキレイにしておくことが大切です。バルコニー、押入れやクローゼットの中も整理整頓しておくことをおすすめします。

また、室内の臭いや明るさなどにも気を配り、どうしても片付けられない場合にはホームクリーニングを依頼したり、家具や小物でインテリアコーディネートを施してモデルルームのように演出するサービス「ホームステージング」を利用したりするのもおすすめです。

不動産会社の活動内容を確認する

売却活動を開始したにもかかわらず、なかなか購入希望者が現れなかったり内覧までこぎつけられなかったりする場合は、不動産会社が売却活動をしっかり実施しているかどうかを確認しましょう。

【売却活動の内容を確認する方法】

  • 広告に出している図面を見せてもらう
  • 物件情報を掲載しているインターネットサイトを確認する
  • 専属専任や専任媒介の場合はレインズに登録しているかを確認する

もし、売却活動の内容に満足できない場合は、その旨を不動産会社に伝えることが大切です。それでも改善しないような場合は、媒介契約期間が終了してから売却を依頼する不動産会社を変更したほうがよいでしょう。

ただし、契約期間中に解約すると解約違約金を請求される場合もあるため、おすすめではありません。

家を売る手順 5・6. 売買契約~引渡し

購入希望者が現れて交渉が成立すれば、売買契約を結び、物件の引き渡しとなります。契約締結と引渡しは不動産会社が主導で行いますが、いくつか注意点があるので確認しておきましょう。

契約締結時の注意点

売買契約の締結は不動産会社が説明をしてくれるので、指示に従って行いましょう。

契約時に特に注意しておきたい点は、買主のローン解除特約です。

買主が住宅ローンを組んで家を購入する場合、先に売買契約を結んでからローン審査と申込みをすることになります。万が一、契約を結んだ後でローンが通らないと購入ができません。

その際の契約解除についての取り決めのひとつとして、一般的には契約内容にローン解除特約が盛り込まれています。

売買契約時に買主から支払われる手付金の返還方法や、ローンの申込みを待つことができる期間などを不動産会社と相談して取り決めておくようにしましょう。

契約締結から引渡しまでの期間の注意点

売買契約の締結から実際に物件を引き渡すまでの期間は、1ヵ月程度かかることがほとんどです。居住中の場合はそのあいだに、引越しを済ませて引渡しの準備をしておくことになります。

契約締結から引渡しまでの期間の注意点は、契約締結時に買主と決めた引渡し猶予を必ず守るようにすることと、契約締結後以降に物件の状態が変わらないようにしておくことです。

契約締結後に建物や設備に不具合が生じたり、引渡し時に契約内容と違っていたりすると買主から申し出られた場合、修理費用や違約金は売主の負担になります。

そのような事態にならないために、契約時に買主といっしょに物件や設備の状態をきちんと確認し、記録に残しておくようにしましょう。

引渡し時の注意点

引渡しは、一般的に買主がローンを組んだ金融機関(銀行など)で行われます。

引渡し時の流れは次の通りです。

1.司法書士が登記関係の書類をチェックする
2.買主から売主へ代金(手付金を差し引いた額)の支払いをする
3.売主側のローンの残額がある場合は返済手続きをする
4.抵当権が設定されていた場合は、抵当権の抹消登記手続きをする
5.所有権移転登記をし、鍵などを渡して引渡し完了

売主と買主、それぞれを仲介した不動産会社の担当者、買主がローンを設定した金融機関の担当者、司法書士が一堂に会してこれら一連の手続きを1日で完了させます。

金融機関で行われることが多いので、引渡しは平日になることがほとんどです。予め仕事のスケジュール調整などをしておくようにしましょう。

家の売却にかかる費用

家を売却する際は、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。売却にはさまざまな費用がかかります。売却時にかかる費用を予め把握しておき、資金計画を立てることが大切です。

家を売るときにかかる費用には、おもに次のようなものがあります。

項目 詳細
印紙税 売主と買主、それぞれの契約書に取引額に応じた収入印紙を添付して納税する。()内は軽減税率
・500万円を超え1千万円以下:10,000円(5,000円)
・1千万円を超え5千万円以下:20,000円(10,000円)
・5千万円を超え1億円以下:60,000円(30,000円)
・1億円を超え5億円以下:10万円(60,000円)
仲介手数料 不動産会社に支払う手数料。400万円を超える取引きの場合の仲介手数料上限額は、取引額×0.03(3%)+6万円に消費税を加えた額。
抵当権抹消費用(ローンを組んでいる場合) ローンを組んだ際に設定した抵当権を外す際に必要。抵当権抹消の登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円。司法書士に手続きを依頼した場合の報酬は10,000円程度が相場。
ローン一括返済事務手数料(ローンを組んでいる場合) ローンを一括返済する際に必要となる費用。金融機関によって異なり無料の場合もあれば数万円かかる場合もある。

また、このほかにも家やマンションなどの不動産を売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税と住民税を納める必要があります。

ただし、マイホーム売却の場合は条件を満たせば特例として3,000万円の控除が受けられるため、3,000万円以下の利益の場合は税金を納める必要がなく、確定申告も不要です。

家を売るときは自分でも手順と相場を調べておこう

家の売却を成功させるには、予め家を売る手順や流れを把握しておくことで、売却計画が立てやすくなります。また、家がいくらぐらいで売れそうなのかを調べておくと資金計画を立てる際に役立つのでおすすめです。

家の査定を不動産会社に依頼するまえに自分で相場を調べておくと、査定額の妥当性や不動産会社選びの基準になります。その際には査定額の高さだけでなく、売却活動をしっかりと行ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

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