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離婚時のマンション売却|売却方法から税金までわかりやすく解説

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離婚時のマンション売却|売却方法から税金までわかりやすく解説

離婚を検討したときに所有しているマンションがある場合は、マンションの財産分与について知っておくことが大切。不動産を2つに分けることは難しいですが、売却すれば現金化した上で分割が可能です。

また、マンションを売却する際には登録免許税や印紙税などの税金がかかります。マンションの売却をスムーズに進めていくためにも、事前に売却方法や税金をきちんと把握しておきましょう。

この記事では、離婚時のマンション売却方法や税金までわかりやすく解説しています。よくある質問と回答もまとめているので、離婚によるマンション売却を検討している人はぜひこのまま読み進めてください。

離婚時にマンションを財産分与するには

離婚時には、婚姻期間中に夫婦で築いた共有財産を清算したり分配したりする財産分与を行います。共有財産は現金や有価証券などさまざまあり、マンションや戸建てなどの不動産も財産分与の対象です。

ただし、婚姻前に夫婦の片方が購入していたマンションの場合は、夫婦で築いた財産ではないので財産分与の対象外です。

マンションは現金のように清算や分配が難しいですが、基本的には折半します。マンションを財産分与する方法はおもに次の2つです。

  • 売却して現金化した上で分配する
  • 夫婦の片方がマンションに住み続け、マンションの価値の半額をもう片方(マンションに住まない人)に現金で渡す

離婚後のトラブルを回避するためにも、どちらの方法を選択するかを夫婦できちんと協議して判断しましょう。

離婚時にマンションは売却したほうがいいのか

離婚をする際に、結婚してから夫婦で購入したマンションがある場合、住宅ローンや名義などさまざまな問題で悩む人も少なくないでしょう。特に、財産分与で夫婦の片方が住む場合は、解決すべき問題が多くなります。

そのような場合、マンションを売却して現金化してしまったほうがスムーズに財産分与できます。ここでは、離婚時にマンションを売却したほうがいいのか、マンションの住み続けるときのメリットとリスクを交えて解説していきます。

離婚してもマンションに住み続けるメリットとリスク

離婚時にマンションを売却したほうがいいかどうかは、住宅ローンの返済状況によって異なります。

すでに住宅ローンを完済している場合は、マンションの名義を住み続ける人に変更すれば、ほとんど問題ありません。一方で住宅ローンの残債がある場合、いくつかのリスクがあります。

メリット:生活環境を変えずに済む

離婚後もそのままマンションに住み続ける場合は、生活環境を変えずに済みます。転居に伴う手続きも必要なく、自身の通勤経路も今までのままです。特に子供と生活を共にする場合は、転校しなくていいので大きなメリットになります。

離婚で転校を余儀なくされた場合、家族だけでなく親しい友人とも離れることになるため、子供の精神的なダメージが懸念されます。子供の精神的なダメージを和らげるためには、これまでの生活環境のまま過ごしたほうがいい場合もあります。

リスク1:マンションが売却しにくくなる

マンションの売却は、名義人の意思がないと売却できません。例えば夫が名義人で離婚後は妻がマンションに住み続ける場合、名義人である夫が拒否すれば売却できないのです。

そのため、夫婦による共有名義やマンションに住んでいない人の名義のままでは、連絡が取れなくなると身動きできなくなるリスクがあります。離婚後もそのままマンションに住み続ける場合、将来的に手放すことを検討していても売却しにくくなるので注意しましょう。

リスク2:名義人がローンを滞納する可能性がある

マンションの名義人と住宅ローンの契約者が異なる場合、住宅ローンを滞納するとマンションが差し押さえられる可能性があります。離婚時に名義人が住宅ローンを返済し続けると約束していても、必ずしも守られるとは限りません。

例えば、次のような状況でのリスクを見ていきましょう。

  • マンションに住み続ける人:妻と子供
  • マンションの名義:妻に変更
  • 住宅ローンの契約者:夫
  • 住宅ローンの連帯保証人:妻

夫が住宅ローンを滞納した場合は、まず連帯保証人である妻に返済請求が届きます。妻が変わりに住宅ローンを返済するのであれば、子供とそのままマンションに住み続けることは可能です。

しかし、滞納が続いて放置した場合は、いずれ競売にかけられてマンションの強制退去を余儀なくされます。

住宅ローンの残債がある場合はマンションを売却したほうがいい

住宅ローンの残債がある場合は、今後のトラブルを事前に回避するためにも、離婚時にマンションを売却したほうがいいでしょう。なぜなら、マンションを売却して現金化したほうが財産分与しやすく、さまざまなリスクを抑えられるからです。

住宅ローンの残債がある場合、離婚が理由でも契約者の変更は難しいのが現状です。例えば住宅ローンの名義を夫から妻に変更したい場合、改めて審査を行う必要があるので妻に継続的に安定した収入が求められます。

また、住宅ローン控除は名義人がマンションに住んでいることが条件です。夫婦の共有名義でも片方が住んでいない場合は、住宅ローン控除の対象になるのは住んでいるほうだけになります。

さらに、母子家庭で子供の児童扶養手当を受け取っている場合、住宅ローンの返済額が養育費とみなされると金額によっては児童扶養手当の支給が打ち切られる可能性もあります。

住宅ローンの取扱いに注意!

住宅ローンは契約者が住む目的で購入する際に利用できるものです。離婚によって住宅ローンの契約者が住まなくなった場合、金融機関から契約違反とみなされる可能性があります。

離婚時にマンションを売却する方法

離婚時にマンションを売却する場合、次のような方法があります。

  • 仲介売却
  • 買取売却
  • 任意売却

方法によっては相場価格よりも安い売却を余儀なくされるため、離婚前に夫婦できちんと協議して最適な方法を選びましょう。

仲介売却

仲介売却は、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう方法です。一般的な不動産の売買でも仲介売却がほとんどのケースで用いられています。

相場価格に最も近い価格で売却できる可能性が高いといったメリットがある一方で、買い手が現れるまでに時間がかかる可能性があることがデメリットです。

マンションを売却するまでには、平均で3ヵ月~半年程度かかると言われています。売却を急ぐ場合は、不動産会社から競合の類似物件よりも安い価格への値下げを提案される可能性も少なくありません。

また、仲介売却では不動産会社と売り手が媒介契約を結び、売買契約が成立した時点で仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料とは仲介を依頼した不動産会社に対する成功報酬で、売却価格に応じて金額が異なります。

仲介手数料の費用については「マンション売却の仲介手数料はいつ支払う?タイミングと計算方法」で詳しく解説しているので参考にしてください。

買取売却

買取売却は、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう方法です。仲介売却の買い手は中古マンションの購入を希望する一般の人ですが、買取売却は不動産会社になります。売却活動を行う必要がないため、売却までが1週間程度とスピーディな点がメリットです。

仲介売却に比べて早く現金化できる一方で、買取価格は相場価格の7~8割程度になります。そのため、住宅ローンの残債によってはオーバーローンとなり、資金を捻出してローンを完済する必要が生じる場合もあります。

また、仲介売却で買い手がなかなか見つからない場合、買取保証を利用するのも手段のひとつと言えるでしょう。買取保証とは、一定期間買い手が見つからなかった場合、最終的に不動産会社が直接買い取ってくれるというものです。

任意売却

離婚時にマンションを売却する場合、仲介売却や買取売却のほかに任意売却と呼ばれる方法があります。

任意売却は、売却代金では完済できない住宅ローンの残債があるオーバーローンの状態で、手持ちの資金などを充てても完済しきれないときに利用できる方法です。利用する際には借入先の金融機関に申し出て同意を得る必要があります。

しかし、任意売却はオーバーローンになるすべてのケースで利用できるわけではありません。これまでに滞納していない場合や返済能力があると判断された場合は、金融機関の承諾を得るのは難しいのが現状です。

さらに、任意売却を申し出るために住宅ローンを滞納するとブラックリストに載ってしまい、一定期間はどこからも借入できない状態に陥るデメリットがあります。

離婚時のマンション査定

マンションを売却する際には、まず査定を受けることからスタートします。離婚時に売却する場合、あるいは夫婦の片方が住み続けて価値の半分をもう片方が現金で渡す場合のいずれにしても査定は必要です。

ただし、夫婦の片方が相続で譲り受けたマンションや結婚前に住宅ローンを完済したマンションの場合は、財産分与の対象外なので査定は不要です。

離婚時のマンション査定には、次の2つの方法があります。

  • 不動産会社による査定
  • 不動産鑑定士による査定

不動産会社と不動産鑑定士のどちらに査定を依頼するかは目的によって異なります。ここでは、離婚時のマンション査定を詳しく解説していきます。

不動産会社による査定

通常の売買では、不動産会社に査定を依頼します。マンションの売却を急がない場合は、不動産会社の査定がおすすめです。査定方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。

【机上査定】

所在地や間取りなどの物件情報だけをもとに査定額を算出する方法です。実際に物件を見た情報が加味されていないので精度は劣りますが、おおまかな査定額を把握できます。不動産会社に査定を依頼する場合、机上査定を経て訪問査定に進むのが一般的です。

【訪問査定】

机上査定で得た情報と実際に物件を見た情報を加味して査定額を算出する方法です。物件の劣化具合や周辺環境の状況が査定額に影響を及ぼします。机上査定に比べると精度は高いため、売却を具体的に進めたい場合におすすめです。

なお、不動産会社による査定は机上査定と訪問査定のどちらも無料で利用できます。

不動産鑑定士による査定

離婚後もマンションに夫婦の片方が住み続ける場合は、不動産鑑定士による査定がおすすめです。不動産会社による査定と異なり国家資格を有した専門家が査定を行うため、法的効力が強くより正確な資産価値が把握できるからです。万が一離婚裁判に発展した場合、不動産鑑定士による査定結果を裁判所に提出することも可能です。

ただし、不動産会社による査定と異なり、不動産鑑定士に査定を依頼すると鑑定料がかかります。料金は不動産鑑定士が所属する事務所や物件種別などによって異なりますが、相場は25万円からです。

離婚時のマンション売却にかかる税金

マンションを売却する際には、登録免許税や印紙税などの税金がかかります。これは通常の売買と変わらず、離婚が理由でも同じです。

税金名 税額
登録免許税(抵当権抹消手続き) 不動産ひとつあたり1,000円
印紙税 売買契約に記載された金額に応じて異なる
譲渡所得税(売却益があった場合) ・短期譲渡所得:課税譲渡所得×39.63%
・長期譲渡所得:課税譲渡所得×20.315%

税金によっては想像以上の金額になる可能性もあるため、マンションを売却する前に把握しておきましょう。

登録免許税

登録免許税は、登記や認可などの登録免許税法で定められた手続きに対して課せられる税金です。住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、借入先の金融機関がマンションを担保に抵当権を設定しています。

抵当権は住宅ローンを完済すると不要になります。マンションの売却と同時に住宅ローンを完済する場合は、抵当権抹消登記の手続きが必要で、この手続きに課せられる税金が登録免許税です。抵当権抹消登記に対する登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円です。

印紙税

印紙税は、印紙税法で定められた特定の文書に対して課せられる税金です。

マンションを売却する場合、買い手と売り手が交わす売買契約書に対して印紙税がかかります。印紙税は売買契約書に記載された金額に応じた税額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付して納付します。

税額は売買契約書に記載された金額に応じて異なり、詳しい金額は次の通りです。

売買契約書に記載された金額 本則税率 軽減措置適用後の税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円

※令和4年3月31日までに作成された文書には軽減措置が適用

譲渡所得税

マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。利益が出なかった場合は課税対象にならないため、譲渡所得税の納付は不要です。譲渡所得税は、課税譲渡所得に税額をかけて算出します。

【課税譲渡所得】
課税譲渡所得は次の計算式で算出します。

課税譲渡所得=売却代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除

取得費 ・マンションの購入代金
・購入時の仲介手数料 など
譲渡費用 ・固定資産税や都市計画税の清算金
・売却時の仲介手数料 など
特別控除 ・3,000万円特別控除
・夫婦間での居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除 など

【税額】
譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、税率はマンションの所有期間に応じて異なります。

区分(所有期間) 所得税 住民税 総税率
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5% 20.315%

※平成25年1月1日から25年間は、東日本大震災の復興を目的に新設された復興特別所得税が所得税に含まれています。

離婚時のマンション売却に関するQ&A

通常のマンションの売却と異なり、離婚時には夫婦間での協議が必要な点が多い傾向にあります。ここでは離婚時のマンション売却に関するよくある質問と回答をまとめているので、事前に疑問点を解消しておきましょう。

マンションの売却は離婚する前と後どちらがいい?

離婚でマンションを売却したお金を分配する場合、特にタイミングを気にする必要はありませんが、できれば離婚届けを提出したあとがおすすめです。婚姻期間中に財産を移転すると、贈与税や不動産取得税が課せられる可能性があるからです。

マンションを売却する際には税金や仲介手数料などの費用もかかるため、離婚前に夫婦間できちんと協議しておくようにしましょう。また、夫婦間で協議した内容は公正証書として公的文書に残しておくとトラブルを回避できます。

公正証書は、夫婦間の協議内容を公証役場の公証人が公的文書として作成するものです。ただし、公正証書を作成するためには数万円程度の費用がかかります。

離婚した際マンションの名義は変更できる?

離婚後も夫婦の片方がマンションに住み続ける場合、名義を変更しておけば将来的に売却する際にもスムーズです。しかし、名義変更ができるかどうかは住宅ローンの返済状況で異なります。

離婚時に住宅ローンを完済している場合は、名義変更は難しくありません。一方で住宅ローンの残債があり、契約者を変更する場合は新たな審査を受ける必要があります。返済能力がなければ審査は通らないので契約者の変更はできません。

また、夫婦の共有名義を単独名義に変更する場合も、住宅ローンの残債があれば難しい可能性があります。住宅ローンの残債がある状態でどうしても名義変更したい場合は、別の金融機関からの借入金で完済するか、第三者の連帯債務者を加えるかのいずれかを検討しましょう。

不動産会社に離婚で売却することを伝えたほうがいい?

マンションを売却する理由は人によってさまざまですが、離婚が理由の場合でも不動産会社には正直に伝えるようにしましょう。現在は夫婦の3組に1組は離婚をすると言われており、決して珍しいことではありません。

マンションの間取りや住みやすさなどを重視する買い手が多い傾向にあるため、売却する理由が離婚でもそれほど影響はないと言えます。むしろ、売却する理由を隠しているほうが売り手にとってリスクが高いです。

マンションの買い手が購入後に売却理由が離婚であることを知り、契約不適合責任に問われる可能性があるからです。この場合には、契約破棄や賠償請求などのトラブルに発展するリスクがあるので注意しましょう。

マンションを売却するかどうかは離婚時の状況を考慮して判断しよう

離婚時に夫婦でマンションを所有している場合、財産分与や住宅ローンの返済などの問題が多数あります。離婚時にマンションを売却するかどうかは、今度の生活環境や住宅ローンの残債などさまざまな状況を考慮して判断するようにしましょう。

特に離婚後も夫婦のどちらかが住み続ける場合は、将来的に住宅ローンの返済が滞るとマンションを差し押さえられるリスクもあります。マンションを売却して現金化すると財産分与しやすいため、住宅ローンの完済が見込める場合は売却がおすすめです。

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