任意売却物件とは？売却の方法・準備や注意点を解説

「任意売却とは何か」などの基礎知識について、詳しくは以下の記事で紹介しています。

任意売却物件とは

任意売却物件とは、住宅ローンの支払いを滞納した人、または滞納しそうな人が、ローンを返済するために売り出した物件のことです。

基本的に、住宅ローンが返済できなくなったときは、担保となる不動産を強制的に売却される「競売」にかけられます。しかし、競売では、以下のような理由から売却価格が市場価格の5～7割程度にしかなりません。

一方で、任意売却であれば市場価格に近い価格で売却できるため、売値で損せずに済むといったメリットがあります。

任意売却と競売の違いを詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

任意売却物件として売却するには？

住宅ローンが残っている物件には抵当権が設定されているため、任意売却物件として売却するには、借入先である金融機関の同意を得なければなりません。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、その住宅を競売にかけて、債務者に貸したお金を回収する権利のことです。

任意売却を行うには、金融機関に抵当権を抹消してもらう必要があります。しかし、住宅ローンが残っている状況で抵当権を抹消すれば、金融機関は無担保で住宅ローンを貸していることになってしまいます。そのため金融機関は、回収できないリスクを考慮し、安易な任意売却には同意しないものです。

同意を得るためには、住宅ローンを返済できない理由や、残債の返済計画案などを提出する必要があります。

そのほか、不動産の買い手が見つからない場合など、任意売却物件として売却できないケースもあります。任意売却できないケースを知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

任意売却物件として売却するための準備

任意売却物件は、短期間で売却を成立させる必要があります。売却期間内に売れなければ競売にかけられてしまうためです。そして、スムーズに売却するためには、入念な事前準備が欠かせません。ここでは、具体的な準備の内容を3ステップに分けて解説します。

1.住宅ローン残高を把握する

初めに、住宅ローン残高を把握して、返済できそうかどうかを判断しましょう。返済できるのであれば、それをもとに支払い計画書を作成します。

住宅ローン残高の確認方法は、以下のとおりです。

償還予定表は返済予定表や返済計画表と呼ばれることもあり、住宅ローンの契約をした金融機関から郵送されます。

2.不動産会社に査定を依頼する

任意売却を行う前に、不動産会社に査定を依頼し、一般的な不動産売却ができないかを判断しましょう。任意売却には、精神的な負担や手間がかかるなどのデメリットがあります。

査定額が住宅ローン残高よりも高いのであれば、任意売却ではなく一般的な不動産売却が可能です。

一般的な不動産売却を行う際は、不動産査定を複数社に依頼し、提示された査定額をもとに売却価格の相場を掴むことが大切です。複数の不動産会社に査定依頼をする際、一度の入力で複数社に査定を依頼できる一括査定サイトの利用がおすすめです。

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3.任意売却に強い不動産会社へ相談を行う

査定額が住宅ローン残高よりも低いとわかり、支払いの目処が立たない場合は、任意売却を進めるために、任意売却の実績豊富な不動産会社に相談しましょう。

任意売却では、競売にかけられるまでに売る必要があるため、スピード感が求められます。また、金融機関への交渉といった、一般的な不動産売却では行わない業務が発生します。

任意売却に強い不動産会社に依頼すれば、金融機関から任意売却の同意を得やすく、売却もスムーズに取引ができる可能性が高いです。なお、相談は任意売却を検討している段階からすることも可能です。

また、先に借入先の金融機関に相談することで、任意売却に強い不動産会社を紹介してもらえることもあります。

任意売却物件として売却する際の注意点

ここでは、住宅を任意売却物件として売却する際の注意点を3つ紹介します。売却において損をすることがないよう、参考にしてください。

なるべく早く任意売却の検討を行う

住宅ローン返済が難しいと判断したら、悩んだり後回しにしたりせずに、なるべく早く任意売却の検討を行いましょう。

競売までの期日が残り少なく、任意売却にかけられる期間を十分に取れない場合、買主が見つからず強制的に競売が執行されてしまいます。

競売は任意売却より低い金額で売却されるため、結果的に、住宅ローンの残債は多く残ってしまいます。

一般的に、競売にかけられるのは、住宅ローンを滞納してから10〜14ヶ月ほどですが、手続きや売却活動の時間を考慮すると、不動産会社に相談するタイムリミットは住宅ローンを滞納してから5〜8ヶ月ほどになるでしょう。

任意売却物件として売却する際には、できる限り早めに判断して行動しましょう。

任意売却以外の方法がないかを確認する

任意売却にこだわりすぎるのではなく、ほかの方法で売却できないかも確認しておきましょう。

上述のとおり、任意売却にはデメリットがあるため、ほかの方法のほうが効率よく完済できる可能性があります。

例えば、リスケジュールといって、住宅ローンの返済期限を伸ばしたり、一時的に住宅ローンの支払額を下げたりといった方法もあります。

任意売却以外にも売却方法がないか、事前に調べておきましょう。

不動産会社選びを重視する

任意売却における対応力は、不動産会社によって大きな差があります。

不動産会社によっては、任意売却物件の取り扱い経験がまったくないケースも少なくありません。

任意売却は、一般的な不動産売却と異なる業務が発生するため、早く、高く売るためには、任意売却に関する専門知識や豊富な経験が必要です。

また、金融機関の同意を得たうえで、良い条件で売却するには、不動産会社の交渉力に依存する面もあります。

任意売却が成功するかは、不動産会社によって左右されるため、慎重に選びましょう。

任意売却の相談先に悩んでいる方は、以下の記事を参考にしてください。

任意売却物件として売却するには【まとめ】

ローン返済を滞納しており、返済の目処が立たずに悩んでいる人は、任意売却物件として売却することも検討してみましょう。

任意売却であれば相場に近い価格で売却できるため、完済への希望も見えてくるかもしれません。

任意売却物件として不動産を売却する際は、任意売却の経験や知識の深い不動産会社を選ぶようにしてください。もし期間内に任意売却が成功しなければ競売にかけられてしまうため、相場よりも売却価格が安くなる可能性があります。

また、任意売却ではなく、一般的な売却でローン残高を返済できないかも検討してみましょう。そのためには、まずは通常の不動産査定を依頼してみるのがおすすめです。

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