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【家を売るときの基礎知識】手順・費用・注意点・成功のコツを解説!

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【家を売るときの基礎知識】手順・費用・注意点・成功のコツを解説!

家やマンションなどの不動産は大切な資産であり動くお金の額も大きいため、売却してから後悔しないよう、売買の取引きをする際にはさまざまな知識を身につけておくことが大切です。

この記事では、家を売るときの手順だけでなく、売却にかかる費用から節約方法、売却時の注意点やコツまで、家を売るときの基礎知識を詳しく説明します。これから家を売却しようとしている人だけでなく、将来、売却するかもしれない人まで、ぜひ参考にしてください。

家を売る方法

家を売るおもな方法は、「仲介」と「買取」の2種類です。「仲介」とは、不動産仲介業者に家の売却を依頼して買主を探してもらい契約をまとめてもらう方法です。

仲介で売却するメリットは、相場価格に近い額で高く売ることができる点です。しかし、いつ買主が現れるかがわからず、場合によっては売却期間が長期に渡るかもしれないというデメリットがあります。

これに対して、「買取」とは不動産業者や不動産買取業者に家を買い取ってもらう方法です。

買取は業者が直接買い取るため、すぐに売却できます。売却条件や必要書類がそろえば、数日~1週間での売却も可能です。また、仲介で必要となる仲介手数料もかからないというメリットもあります。

しかし、買取だと相場価格の7割程度でしか売却できません。仲介よりも安くなる点が買取のデメリットだと言えます。売却の目的や売却期限にあわせて、仲介と買取、どちらで売却するかを選ぶようにしましょう。

家を売る手順

売却を始める前に手順を把握しておけば、次に何をすればいいのかがわかるので売却をスムーズに進められます。

家を売る手順と必要となる期間は次の通りです。

1 家の相場価格を調べる 1~2週間程度
2 売りたい家の査定を依頼 2週間程度
3 不動産会社と媒介契約を結ぶ 1~2週間程度
4 家を売る活動を行う ~数ヵ月(購入希望者が現れるまで)
5 購入希望者と売買契約の締結・引き渡し 1~2ヵ月程度
6 必要に応じて確定申告する 売却した翌年の2~3月

家を売りに出してから引き渡すまで、最短でも2~3ヵ月程度かかります。

また、家を売却した代金をすべて受け取れるのは、売買契約を結んだときではなく引渡し時になることも把握しておくようにしましょう。

次に、それぞれの家を売る手順を詳しく説明します。

1. 家の相場価格を調べる

家を売却しようとする場合は、まず自分で家の相場価格を調べておくようにしましょう。

不動産会社に査定を出してもらう前に自分で相場を調べておけば、査定額が高過ぎたり安すぎたりしていないかを判断できるのでおすすめです。

自分で家の相場価格を調べられる方法には、次のような方法があります。

ここで大切なことは、成約価格と現在売出し中の価格とは違うという点です。売出し価格は成約価格よりも高めに設定されているので、売出し価格から相場価格を算出する場合は、1~2割ほど差し引いて考えるようにしましょう。

また、住宅ローンが残っている場合は、家の相場価格を調べる際に家の売却代金で住宅ローンの完済ができそうかどうかを意識しておく必要あります。

おおよその相場価格の目安がついたら、家の売却にかかる費用と住宅ローンの残額とを差し引いてマイナスにならないかどうかを確認しておきましょう。

2. 売りたい家の査定を依頼

家を売却する前には、不動産会社に査定をしてもらいます。不動産会社が行うおもな査定方法は、次の2種類です。

【簡易査定】
売却したい不動産の情報だけで、おおよその査定額を出す方法が簡易査定です。立地場所や築年数、広さなどの情報を提供するだけで査定が可能なので、手軽で簡単に査定をしてもらうことができます。

ただし、情報だけの査定になるので簡易査定では正確な査定額を出すことはできません。実際に家を売りに出す場合は、簡易査定をした後で次に説明する訪問査定をしてもらうことが一般的です。

【訪問査定】
不動産会社の担当者が、実際に売りに出したい不動産を訪れてくわしくチェックし、査定を出す方法が訪問査定です。

家の状態や周辺の環境など、実際に訪れないとわからない項目を加味して査定を出すことができるので、簡易査定よりも正確な査定ができます。

ただし、不動産会社の担当者が査定する際には、立ち合いやスケジュールの調整が必要です。簡易査定よりも気軽に行うことができないので、最終的な判断をする段階になってから訪問査定を依頼するとよいでしょう。

査定をしてもらう際の注意点として、次のようなポイントが挙げられます。

  • 査定をしてもらう際には、査定がしやすくなるように家の登記簿謄本の写しや購入時の契約書類、リフォームや修繕をした記録などを準備しておく
  • 査定は購入希望者が家を確認する内見とは異なるので、クリーニングやリフォームなどの特別な準備はしなくてもよい
  • 査定は複数の不動産会社にしてもらい、比較してから決める
  • 査定額が実際に売れる額ではないので、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないようにする

査定時の説明の仕方や対応なども考慮した上で、売却を依頼する不動産会社を決めるとよいでしょう。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

家の査定をしてもらった不動産会社の中から、仲介での売却を依頼する不動産会社を決定したら、その不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に正式に売却の仲介を依頼するために結ぶものです。売却活動の内容や売買が成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料について取り決めをするための契約になります。

媒介契約の形態は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と契約できるか できる できない できない
自分で見つけた買主と直接取引できるか(※1) できる できる できない
不動産会社からの売却活動の報告義務 なし(任意) あり(2週間に1回以上) あり(1週間に1回以上)
指定流通機構(レインズ)への登録義務(※2) なし(任意) あり(契約締結日から7日以内) あり(契約締結から5日以内)
契約期間の定め なし(行政指導では3ヵ月以内) あり(3ヵ月以内) あり(3ヵ月以内)

※1:不動産会社の仲介を通さずに売主と買主だけで契約を結ぶこと。親族や知り合いなど、信頼関係のある者同士の取引きで用いられることが多い
※2:不動産会社のみが利用できる物件の情報サイト。レインズに登録された物件は全国の不動会社が閲覧できるようになる

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。

明示型の一般媒介契約では、ほかに契約を結んでいる不動産会社を明らかにすることが必要です。非明示型ではどの不動産会社と契約を結んでいるかを伝える必要はありません。

しかし、不動産会社から不信感を抱かれやすくなるので明示型を選ぶことがおすすめです。

4. 家を売るための活動を行う

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始です。不動産会社がインターネットやチラシ、店頭での紹介などで購入希望者の集客活動をします。

購入希望者が現れるまでは、不動産会社の活動が主導です。購入希望者が現れた場合の内見に備えて、家の整理や清掃をしておきましょう。

購入希望者が現れたら、不動産会社の担当者の立会いもとで、実際に家を確認する内見(内覧)が行われます。

内見は購入希望者が家を買うかどうかを決めるための大切なポイントです。できるだけスケジュールを合わせて対応するようにしましょう。

5. 購入希望者と売買契約の締結・引き渡し

購入希望者が家を買う意思がある場合は、購入申込書(買付申込書)が不動産会社に送られてきます。

購入申込書には購入希望金額などが記載されているので、不動産会社の担当者と相談をしながら取引条件を交渉しましょう。

売買価格や引渡し時期などの条件が成立したら、不動産会社の仲介で売主と買主が売買契約を結びます。売買契約を結んだ際に、買主から売主に代金の1割程度の手付金が支払われることが一般的です。

売買契約時に、残金の支払い(決済)と家の引渡し日を決めます。買主が住宅ローンを組んで家を買う場合は、住宅ローンの審査が通ってから引渡しになります。

引渡しおよび決済は、買主が住宅ローンを組んだ金融機関で行われることが一般的です。買主から手付金を差し引いた残代金を受け取り、司法書士に家の登記の変更を依頼して引渡しが完了します。

6. 必要に応じて確定申告する

家の引渡しが済めば、売買取引はそこで完了です。ただし、家を売却した場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日のあいだに確定申告が必要な場合があります。

家の売主が確定申告する必要があるのは、次のような場合です。

  • 家を売却して利益が出た場合
  • 売却利益に特別控除や特例を適用する場合
  • 家を売却して新しく家を購入した際に損失が出た場合

家を売却した際に得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。不動産を売却して譲渡所得があった場合は、給与などに課せられる所得税とは別に「不動産譲渡所得税」の支払いが必要です。

ただし、マイホームや相続した家などを売却した場合は譲渡所得から一定額を控除できる特例などが適用されることがあるため、譲渡所得税が課されなくなるケースがあります。この場合、確定申告が必要です。

確定申告を必ずしないといけないのは税金(譲渡所得税)を納める必要がある場合ですが、税金を安くするための控除や特例などを適用する場合も確定申告が必要になることを覚えておきましょう。

家を売るときにかかる費用・税金

家を売却して最終的に手元に残るお金は、家を売った代金から売却にかかった費用を差し引いた額になります。そのため、家を売った後の資金計画を立てる場合には、家を売るときにかかる費用や税金を把握しておくことが必要です。

ここでは、家を売るときにかかる費用や税金について詳しく説明します。

家を売るときにかかる費用

家を売る際にかかるおもな費用は、次の表の通りです。

費用 支払時期 支払額
不動産会社への仲介手数料 売買契約成立時(および引渡し時) 売買取引額によって異なる(取引額の3%+60,000円が多い)
ローン繰上げ一括返済手数料 住宅ローンを一括返済する際 無料~数万円(金融機関によって異なる)
司法書士への報酬 抵当権抹消登記手続きの依頼時 10,000~20,000円程度

家を売却する際にかかるそれぞれの費用を詳しく説明します。

仲介手数料

仲介手数料とは、家の売却を依頼した不動産会社に対して契約が成立した場合に支払う成功報酬です。家の売却費用の中でも額が大きくなるので、おおよその額を予め把握しておくとよいでしょう。

仲介手数料は取引額から算出され、宅地建物業法によって上限額だけが定められています。そのため、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に額を決めることができます。

仲介手数料の上限額の計算は次の通りです。

取引額を次のように分けて、それぞれ計算した額を合計。

  • 200万円以下の部分×5%
  • 200万円を超えて400万円以下の部分×4%
  • 400万円を超える部分×3%

例えば、3,000万円の取引額の場合、計算は次のようになります。

200万円(200万円以下の部分)×0.05+200万円(200万円を超えて400万円以下の部分)×0.04+2,600万円(400万円を超える部分)×0.03=96万円(+消費税)

ただし、この計算方法だと計算が多くてたいへんなので、400万円を超える取引きの場合は次の速算式を使うと便利です。

取引額×3%+60,000円

3,000万円の取引額の仲介手数料の上限額を速算式で計算してみましょう。

3,000万円×0.03+60,000円=96万円(+消費税)

先ほどの計算と同じ額になることがわかります。

抵当権抹消費用

抵当権抹消の費用とは、住宅ローンが残っている家を売却する際に、司法書士に抵当権抹消の登記手続きを依頼した際の報酬です。

住宅ローンの借入先である金融機関などは、ローンを組んで購入した家を貸したお金の担保にします。これは、万が一ローンの返済が滞るなどで貸したお金が返ってこなかった場合、家を強制的に売却してお金を回収するためです。

抵当権とは、お金が返済されなかった場合に担保にした家を強制的に売却してお金を回収できる権利のことで、住宅ローンを組んで購入した家に登記されます。

家を売る際には、住宅ローンをすべて返済して、この抵当権を登記から外すことが必要です。その手続きが「抵当権抹消登記手続き」になります。

抵当権抹消手続きだけなら自分でも可能です。しかし、家を売却した代金の受け取りと住宅ローンの返済を同時にする場合は、司法書士に登記手続きを依頼することになるため、司法書士への報酬が必要になります。

抵当権が設定されていない場合は、家の売却時に抵当権抹消の費用は発生しません。

ローン返済手数料

抵当権抹消費用で説明した通り、住宅ローンが残っている家を売却する際は、抵当権を外すためにローンの残りをすべて返済しなければなりません。

住宅ローンを設定した際の返済スケジュールを変更して一括返済する場合に必要となるのが、ローン一括返済のための事務手数料です。

住宅ローンの一括返済手数料は、ローンを組んだ金融機関によって異なります。また、金融機関によっては手続きの方法によっても手数料が変わることがあるので、予め確認しておくようにしましょう。

抵当権抹消費用と同様に、住宅ローンを組んでいない場合はローン返済の手数料はかかりません。

家を売る際にかかる税金

家を売る際には、費用だけでなくさまざまな税金もかかります。ここでは、家の売却でかかる税金を見ていきましょう。

家の売却でかかる税金は、表の通りです。

税金の種類 支払時期 税額
印紙税 売買契約締結時 取引額に応じて異なる
登録免許税(抵当権抹消登記) 引渡し時 不動産ひとつにつき1,000円
譲渡所得税 売却の翌年 譲渡所得の額と売却した不動産を所有していた期間によって異なる

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書などの文書に課せられる税金です。税額は契約書に記載されている金額によって決まり、印紙税額の収入印紙を契約書に添付して納税します。

取引額と印紙税額は、次の表の通りです。

契約金額 税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※2022年(令和4年)3月31日までは軽減税率が適用されます

登録免許税

登録免許税は、法務局にある不動産の登記に変更を加える際に必要です。

住宅ローンが残っている家を売ったとき、売主は抵当権抹消登記手続きの登録免許税を負担します。抵当権抹消登記の登録免許税は、ひとつの不動産につき1,000円です。土地と建物、それぞれに抵当権が設定されている場合は2,000円になります。

不動産を売買した場合、所有権(不動産の持主)を変更する登記も必要ですが、所有権移転登記の登録免許税は買主が負担することが一般的です。

譲渡所得税

不動産を売却した際に出た利益に対して課せられるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、所得税(および復興特別所得税)と住民税からなります。

ただし、得た利益すべてに対して税金が課せられるわけではありません。譲渡所得から売却した不動産を購入した際にかかった費用(取得費)や売却した際にかかった費用(譲渡費用)を差し引いた額に課せられます。

譲渡所得税が課せられる譲渡所得(課税譲渡所得)の計算式は、次の通りです。

課税譲渡所得税=譲渡所得-(取得費+譲渡費用)-特別控除

マイホームなどを売却した際には、譲渡所得から特別控除が差し引かれます。種痘日や譲渡費用、特別控除を差し引いた結果、譲渡所得がゼロかマイナスになれば譲渡所得税はかかりません。

課税譲渡所得に税率を乗じると、不動産の譲渡所得税額が算出されます。譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかによって異なり、それぞれの税率は次の表の通りです。

所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
長期譲渡所得
(所有期間5年超え)
15.315% 5%
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30.63% 9%

家を売るときのポイント

家を売るときには、いくつかの知っておきたいポイントがあります。家を売る際の失敗を減らしたり売却をスムーズに進めたりするには、ポイントを押さえておくことが大切です。

ここでは、家を売るときのポイントを紹介します。

不動産会社は複数社を比較して選ぶ

家を売る際には、不動産会社に査定してもらうことが必要です。不動産会社に査定をしてもらう場合は、1社に絞って依頼するのではなく、複数の会社に依頼して査定を出してもらうようにしましょう。

1社のみの査定だと、その査定内容や査定額が正しいかどうかを判断できません。また、複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額だけでなく、担当者の態度や対応なども比較ができるので、不動産会社選びに役立ちます。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。売りたい家の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

不動産会社は査定額だけで選ばない

査定額は必ずしも売れる金額(成約価格)ではないため、査定額の高さだけでなく、総合的な判断で不動産会社を選ぶことをおすすめします。

むしろ、高い査定額のまま売出し価格をつけると、高すぎるため購入希望者がなかなか見つからないという恐れもあります。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、査定額の高さだけでなく、査定内容や根拠をしっかりと説明してくれるかどうかもチェックしましょう。

また、不動産会社の得意分野や販売実績、担当者の提案力なども比較して、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

「売出し価格」は適切な価格にする

先にも述べた通り、査定額と売れる額とは必ずしも同じではありません。売出し価格が高過ぎると購入希望者がなかなか現れず、安すぎると売却損が出てしまいます。

そのため、売出し価格を決める際には、査定額だけでなく、周囲の同じような物件がいくらぐらいで取引きされているかといった相場額を調べることが大切です。

また、いつまでにいくらぐらいで売りたいかによっても売出し価格の設定は変わってきます。売出し価格を決める際には、売却希望価格(売りたいという価格)と売却最低価格(この額までなら値下げできる価格)を予め決めておくと、値下げの際や価格交渉の際に迷いにくくなるのでおすすめです。

内見の準備・対応をしっかり行う

内見は購入希望者が家を購入するかどうかを決める大切なポイントです。家の売却が成功するかどうかは、購入希望者による内見にかかっているといっても過言ではありません。そのため、内見の予定が入ったら、準備と対応をしっかりと行うことが大切です。

内見準備や対応のおもなポイントとして、次のようなものが挙げられます。

  • 内見スケジュールは、できるだけ購入希望者に合わせるようにする
  • 清掃をする際は、玄関や水回りを特に念入りにきれいにする
  • 家のすみずみまでチェックされるので、押し入れやクローゼットの中、バルコニーなどもきれいにしておく
  • 部屋が明るくなるようにすべての照明をつけ、窓を開けて換気をしておく
  • 購入希望者が落ち着いて内見できるように立ち合いは1人だけにする
  • どうしても片付けられない場合は、トランクルームやホームステージング(室内をきれいに演出してくれるサービス)などを利用する

内見時の印象はとても大切です。内見によって家の売却の成功が左右されるので、しっかり準備と対応をしましょう。

家が売れやすいタイミングを見極める

転勤や住み替えなどで売却期限が決まっているのでなければ、家が売れやすいタイミングを見計らって売りに出すこともひとつの手です。

3月から4月にかけては、勤め先の異動や入学などのため引越しが多くなります。そのため、その時期までに引渡しができるようなスケジュールで売りに出すと、ほかの時期よりも売れやすくなる可能性が高くなると言えるでしょう。

3月頃までに買主に引渡しができるようにするためには、遅くとも前年の12月頃から売却活動を始める必要があります。前もって準備を進めておくようにしましょう。

<ケース別>家を売るときの注意点

最後に、家を売るケース別の注意点を説明します。

家を売る理由はさまざまです。そして、家を売る理由によって、売却方法やスケジュールが違ってくる場合もあります。

家を売るケースにどのような場合があるのか、またそれぞれのケースでは何に注意すればよいのか見ていきましょう。

住み替えで家を売る場合

今、住んでいる家を売って新しい家を購入して住み替える場合は、売却と購入のタイミングを調整することが大切です。

売却した家を引き渡すタイミングと、購入した家を受け取るタイミングが同時になれば理想的ですが、なかなかそうはいかないのが現実です。

そのため、住み替えの場合、売却を優先するのか(売り先行)購入を優先するのか(買い先行)をまず決める必要があります。

売り先行の場合は、売却できる額がわかってから購入物件を探すことができるので、資金計画が立てやすくなる点がメリットです。しかし、購入前に引渡しをすることになると、仮住まいが必要になります。

買い先行の場合は、購入物件をじっくりと探すことができる点がメリットです。しかし、新しい家を購入したにもかかわらず今の家が売れないと、しばらくのあいだ二重のローンを組むことになってしまいます。

売り先行と買い先行、それぞれにメリットとデメリットがありますが、住宅ローンが残っている家を売却する場合や資金面で不安がある場合は、売り先行で売却スケジュールを組むほうが資金計画を立てやすくなるのでおすすめです。

住宅ローンの残債がある状態で家を売る場合

住宅ローンが残っている家を売却する場合は、売却代金で住宅ローンが完済できそうかどうかを見極めることが大切です。

家を売却した代金で住宅ローンが完済できるかどうかを調べるためには、住宅ローンの残債の確認をしなければなりません。

住宅ローンの残債は、借入している金融機関から郵送される残高証明書か、住宅ローンを設定した際に発行される返済予定表などの書面で確認できます。

それらの書類がない場合は、金融機関に直接問い合わせをするといいでしょう。

離婚によって家を売る場合

離婚で家を売却する場合、まず大切なことは家の名義人を確認することです。夫婦で名義人になっている共同名義の場合は、家を売却した代金をどのように分けるかを予め取り決めておく必要があります。

また、共同名義の場合、原則として売却の契約時や決済時には夫婦の立ち合いが必要です。どうしても両者で立ち合うことが難しい場合は、お互いの承諾を得た上で委任状を作成して相手に委任するか、代理人を立てるようにしましょう。

相続した家を売る場合

相続した家を売る場合に大切なことは、売却前に相続した家の所有者を相続人に変更しておく必要がある点です(相続による所有者変更手続き)。

家の所有者を変更しておかないと、売却ができません。相続人が複数いる場合は、家が相続人全員の共同名義になるため、売却の同意や契約時には全員の同意が必要になります。

相続人が複数いる場合は、予め遺産分割協議を行って遺産分割協議書を作成しておき、売却時や売却した代金を分ける際にトラブルが生じないようにしましょう。

家の売却の流れを把握して売却を成功させよう

家を売却する際には、売却をスムーズに進めたりトラブルを回避したりするためにも、予め売却の流れや基本的な知識を身につけておくことが大切です。

また、どのようなポイントに注意すべきかを知っておけば、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際にも役立ちます。家の売却を成功させるためにも、売却の流れや基本的な知識をしっかりと学んでおくようにしましょう。

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