マンションを売却する3つの方法！高く早く売却するコツとは？

マンションを売却する3つの方法

物件種別に関わらず、不動産の売買には次の3つの方法が用いられます。

• 仲介
• 買取り
• 任意売却

それぞれ特徴が異なるため、売却時期や目的を整理して適切な方法を選択しましょう。ここでは、マンションの売却方法を詳しく解説していきます。

仲介

仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼して買い手を探してもらうことで、通常のほとんどの売買で用いられている方法です。

売却活動を依頼する際には、売り手と不動産会社で媒介契約結びます。仲介でマンションを売却する場合、不動産会社に対して仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料は、売却活動と売買契約成立の対価として不動産会社に支払う成功報酬になります。支払い義務は売買契約が成立した時点で発生し、金額は売却代金に応じて異なりますが、上限は宅地建物取引業法で定められています。

売却代金が400万円超の場合は、次の計算式で算出が可能です。

仲介手数料の上限額＝（売却代金×3％＋60,000円）×1.1（消費税）

例えば売却代金が2,700万円の場合、仲介手数料の上限は95万7,000円（税込）になります。

計算式：（2,700万円×3％＋60,000円）×1.1＝95万7,000円（税込）

買取り

買取りは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。買い手が個人ではなく不動産会社なので、売却活動が一切不要になります。そのため、仲介手数料は発生しません。

不動産会社と直接価格交渉を行い、条件が合えばすぐにでも契約に進めるため、売却までがスムーズです。

買取りには即時買取と買取保証の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

なお、買取りは相場価格よりも1～3割程度安い価格で売却することになります。そのため、できるだけ相場に近い金額での売却を希望する場合は、仲介か買取保証を付けた仲介を選ぶといいでしょう。

任意売却

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった場合に、所有者が金融機関の同意を得た上でローンが残っている物件を売却する方法です。

住宅ローンを滞納する理由には、例えば次のような事情が挙げられるでしょう。

• リストラ
• 転職の失敗
• 怪我や病気
• 住宅ローン以外の借金　など

住宅ローンが返済できず売却しても売却代金で完済できない場合、ローンの滞納が続くと金融機関は競売によって担保となっている物件を強制的に売却します。

しかし、任意売却をすれば競売を回避することが可能です。任意売却した場合は、任意売却した物件の元の所有者と金融機関が協議して返済契約を結び、無理のない範囲で返済していくことになります。

売却方法は不動産会社による買取りではなく、通常の仲介と同様の流れで進めていくことが可能です。

任意売却については下記の記事詳しく解説しているので参考にしてください。

マンション売却は「仲介」と「買取り」どちらの方法が良い？

前章で解説した仲介と買取りの内容を基に、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

できるだけ高く売却したい人は仲介がおすすめ

できるだけ高値での売却を希望している場合は、仲介がおすすめです。

仲介の場合は売り手に売り出し価格を決める権利があり、相場に近いまたは相場より高い金額で売却できる可能性が高いでしょう。

しかし、仲介でのマンションの売却は最短でも3ヵ月かかると言われています。なぜなら買い手を見つけるための売却活動や売買契約の締結、買い手の住宅ローン審査などのさまざまな作業が必要だからです。

なかなか買い手が見つからなければ半年以上かかることもあるため、仲介を依頼する場合は余裕を持たせた売却計画を立てるようにしましょう。

できるだけ早く売却したい人は買取りがおすすめ

売却活動の期間が十分にとれず、できるだけ早くマンションを売却したい場合は買取りがおすすめです。買取りは価格や条件が合えばすぐにでも買い取ってもらうことが可能なので、スピーディに現金化できます。

また、仲介のように売却活動を行わないので、知人に知られずに売却したい場合も買取りを選ぶとよいでしょう。ただし、売却価格は相場の1～3割程度安くなるため、割安での売却を余儀なくされます。

仲介でマンションを売却する流れ

仲介でマンションを売却する流れと項目ごとにかかる期間の目安は、次の通りです。

1. マンションの現状を把握
2. 不動産会社に査定を依頼（1週間程度）
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ（1週間程度）
4. 売却活動（3ヵ月程度）
5. 売買契約を締結（1週間程度）
6. 決済しマンションを引き渡す（1ヵ月程度）
7. 確定申告を行う

項目ごとにかかる期間はあくまでも目安なので、売却活動が長引けばそれ以上になります。詳しい流れは下記の記事で紹介しているので、ぜひチェックしてみてください。

マンションを高く早く売却するコツ

マンションを高く早く売却するためには、いくつかのコツがあります。特に、マンションの売却を成功に導くためには、売却活動を依頼する不動産会社選びが大切です。

マンションの売却を成功に導くためにも、不動産会社選びのコツを確認しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼し比較する

不動産会社による査定を受ける際には、最初から1社に絞るのではなく複数社への依頼がおすすめです。

複数社に査定を依頼すれば査定額を比較でき、不動産会社の販売戦略や担当者との相性も見極められます。

査定を依頼する場合、一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトがおすすめです。

一括査定サイトの多くは、大手から中小までさまざまな規模の不動産会社と提携しています。エリアによって得意不得意があるため、大手だから安心だと決めつけずに中小も含めて複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

マンション売却の実績がある不動産会社に依頼する

不動産会社はそれぞれ実績が異なり、得意・不得意があります。例えば、土地の売買は不得意でもマンションの売買には優れている不動産会社や、賃貸に特化しているので売却の実績はそれほどない不動産会社といった具合です。

不動産会社の公式サイトや広告などを見て、どの物件種別が得意かを見極めましょう。一般的なマンションの売買が得意な不動産会社の場合、独自のノウハウを持ち合わせているので売却活動もスムーズに行われます。

信頼できる担当者がつく不動産会社に依頼する

仲介の場合、マンションを高く早く売却するためには優れた担当者と出会えるかが大切です。

どれほどマンションの売買実績が豊富な不動産会社でも、担当者の力量によっては高く早く売却できない可能性があります。

信頼できる担当者を見極める目安は、おもに次の通りです。

• 査定額の根拠を説明してくれる
• 担当者としての仲介実績が豊富
• レスポンスが早い　など

提示された査定額が他社と異なる場合、納得できる根拠をきちんと説明してくれる担当者なら信頼性が高いと言えるでしょう。

適正な価格で売り出す

仲介でマンションを売却する場合、売り出し価格を決める権利は売り手にありますが、相場よりも高すぎる価格で売り出すと、買い手を見つけるチャンスを逃す可能性が高まります。

買い手はより安く購入したいと考える傾向にあるため、相場に近い価格で売り出し中の類似物件があれば、買い手を奪われかねません。

高く早く売却したい場合は、担当者のアドバイスを受けつつ相場に見合った売り出し価格の設定が大切です。

通常の売買では売買契約前に買い手から値下げ交渉を求められるケースが多いため、その際にいくらまでなら値引きできるかも事前に決めておきましょう。

内覧時の片付けと清掃は念入りに行う

仲介でマンションを売却する場合、購入希望者が現れると内覧を受け入れるのが一般的です。内覧は購入希望者が実際の物件を見た上で購入するかどうかを検討する目的で行われます。

内覧時の印象が悪いと購入の意思が弱まる可能性があるため、片付けや掃除をしてきれいな状態で受け入れましょう。特に片付けや掃除しておきたい項目は、おもに次の通りです。

• 玄関
• 水回り
• 窓
• 不要な物を減らす
• 臭い対策　など

キッチンや浴室などの水回りは毎日使用するので、水垢や油汚れが目立ちやすい場所です。水回りの汚れを嫌煙する人もいるため、入念に掃除しておきましょう。

マンションを売却する際の注意点

これまでにマンションを売却した人の中には、「こんなはずじゃなかった…」と悔やんでいるケースも少なからずあります。ここではマンションを売却する際の注意点を解説するので、失敗しないために役立ててください。

査定価格で売却できると限らない

マンションの売却前には不動産会社の査定を受け、提示された査定額を基に売り出し価格を決めます。

しかし、より高い査定額を提示された不動産会社に売却を依頼しても、その価格で売却できるとは限らないので注意しましょう。

査定額は不動産会社が物件情報や現地調査で得た情報を考慮し、この価格で売れるであろうと予想された金額です。査定額に近い金額で売り出し価格を設定しても、なかなか買い手が現れなければ値下げを提案されることも少なくありません。

また、売買契約前には買い手から値下げ交渉を求められるケースも多いため、査定額イコール売却価格だとは限らないことを心得ておきましょう。

リフォームは不動産会社と相談して慎重に行う

さまざまな場所の劣化が気になる場合、売却前にリフォームしておいたほうがいいと考える人も少なくありません。しかし、コストをかけてリフォームを施しても、売り出し価格に上乗せできるわけではないので注意しましょう。

また、中古マンションの購入希望者は、自分好みのリフォームを前提で物件を探す人が多い傾向にあります。リフォームをすることによってそのような買い手を逃す可能性も考えられるため、売却前のリフォームを検討する際には、不動産会社の担当者と相談した上で慎重に行いましょう。

より詳しい内容は下記の記事で解説しています。

不動産会社の囲い込みに注意

仲介でマンションを売却する際には、不動産会社の「囲い込み」と呼ばれる行為に注意しましょう。

囲い込みとは、仲介を依頼した不動産会社が自社で買い手を見つけるために、他社からの問い合わせや購入希望者を勝手に拒否することです。

このような行為が行われる目的は、不動産会社にとって利益になる仲介手数料を売り手と買い手の両方から得ることにあります。これが「両手仲介」です。両手仲介自体は違法ではありませんが、無理やり両手仲介にしようとする囲い込みは違法行為になります。

囲い込みをされると他社からの買い手を見つけるチャンスを逃すため、売り手にとっては大きなデメリットです。囲い込みを受けないためには、次のような方法で対処するとよいでしょう。

• 不動産売買に関する知識があることをアピールする
• 媒介契約は一般媒介契約を結ぶ
• レインズの取引き状況をチェックする　など

媒介契約には、一般媒介・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。このうち一般媒介契約は唯一複数の不動産会社との契約が可能なので、物件情報を1社だけで握るのは難しいです。そのため、一般媒介契約は囲い込みをされにくいと言えます。

ただし、専任媒介契約・専属専任媒介契約でも、契約している不動産会社以外に相談することは可能です。これらの媒介契約をしていて囲い込みの不安があるときは、別の不動産会社に相談してみるといいでしょう。

マンションの売却は適切な方法を選ぶことが成功への近道！

マンションの売却方法には、仲介・買取り・任意売却の3種類があります。売却期間に余裕がなく早く売却したい場合は、不動産会社と価格や条件が合い次第売却可能な買取りがおすすめです。

一方で高く売却したい場合は、相場に近くより高い金額での売却が期待できる仲介を利用しましょう。どちらの方法が適切かは目的によって異なります。まずはマンションを売却する目的を明確にし、適切な方法で売却を成功させましょう。

また、どの方法を選ぶにしても不動産会社選びは大切です。不動産会社は複数社と比較のしやすい不動産会社一括査定サイトから依頼すると良いでしょう。