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不動産査定の完全ガイド|査定の流れ・注意点をわかりやすく解説

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不動産査定の完全ガイド|査定の流れ・注意点をわかりやすく解説

土地やマンションなどの不動産を売却する際には、まず不動産会社に不動産査定を依頼するのが一般的です。不動産査定とは、売却できそうな価格を不動産会社に算出してもらうことです。

売出し価格は不動産会社から提示された査定額をベースに決めるため、不動産査定は不動産を売却する上で重要なプロセスです。

この記事では、不動産査定の方法や費用などをわかりやすく解説していきます。不動産査定の流れやQ&Aも解説しているので、これから不動産の売却を検討している人は参考にしてみてください。

不動産査定の方法は2種類

不動産査定の方法は、おもに机上査定(簡易査定)と訪問査定の2種類があり、順序としては机上査定を経て訪問査定に進みます。

机上査定(簡易査定)

不動産会社のサイトや一括査定サイトなどから不動産査定を依頼したとき、最初に受ける査定方法で簡易査定とも呼ばれます。

机上査定は、類似物件の過去の取引価格や市場状況などのデータをベースに査定額を算出する方法です。

実際の物件状況は考慮されないため精度はそれほど高いとは言えませんが、おおまかな査定額が把握できます。査定額が算出されるまでの時間は30分~1時間程度で、物件データがわかればすぐに依頼できる手軽さがメリットです。

訪問査定

訪問査定は、机上査定で用いたデータに加えて実際の物件状況も考慮して査定額を算出する方法です。加味される物件状況には次のような項目が挙げられます。

  • 建物の劣化具合
  • 付帯設備の状況
  • ライフライン
  • 日当たり
  • 土地の形状 など

物件データだけでは把握しきれない項目が考慮されるため、査定額が算出されるまで数日程度かかりますが、その分、机上査定に比べて精度が高いと言えます。

不動産査定の費用

不動産査定を受ける場合、依頼先によっては費用がかかることもあります。目的によって依頼先が異なるため、どちらに該当するかチェックしてみましょう。

不動産会社の査定は基本的に無料

不動産会社に不動産査定を依頼する場合、営業活動の一環なので基本的に費用は無料です。

そのため、机上査定や訪問査定を受けた上で売却を決断しなかった場合でも、費用を請求されることはありません。

不動産鑑定士に依頼する場合は有料

不動産会社ではなく、不動産鑑定士に不動産査定を依頼する場合は費用がかかります。

しかし、一般的な売却が目的の場合は不動産会社に不動産査定を依頼するため、不動産鑑定士に依頼することはほとんどないでしょう。

不動産鑑定士による鑑定は、法的根拠を必要とする次のようなケースで依頼する場合が多いです。

  • 生前贈与
  • 離婚時の財産分与
  • 遺産分割
  • 親族間での交換など

不動産鑑定士に依頼した場合の相場

不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合、少なくても数十万円の費用が必要です。相場は物件種別や鑑定評価額で異なり、鑑定評価額に比例して相場も高くなります。

▼物件種別の相場(鑑定評価額が5,000万円以下)

物件種別 鑑定費用の相場
土地 約20~30万円
建物 約25~50万円
土地と建物 約25~60万円
マンション 約35~70万円

物件種別ごとの相場を見ると、鑑定費用は土地や建物よりもマンションのほうが高くなることがわかります。不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は、予め問い合わせて見積もりをとるようにしましょう。なお、表の金額はあくまでも相場で、同じ条件でも不動産鑑定事務所によって異なります。

不動産査定の流れ

不動産査定の流れを把握しておくと、実際に不動産査定を受けるときにスムーズです。

ここでは不動産査定の流れについて詳しく説明していきます。

【不動産査定のおもな流れ】

  • 不動産会社に簡易査定を依頼
  • 必要書類の準備および確認
  • 訪問査定を受ける
  • 査定結果の報告

手順1:不動産会社に机上査定(簡易査定)を依頼

不動産の売却目的が法的根拠を必要としない場合、まずは不動産会社に机上査定を依頼しましょう。おおまかな査定額を把握したい場合は、インターネットを利用すれば担当者と直接会わずにメールや電話でやり取りできるので便利です。

また、不動産会社によって査定額が異なるため、不動産査定を依頼する際には複数社に問い合わせることがポイントになります。その際、一度の入力で複数の不動産会社に依頼できる「一括査定サイト」の利用がおすすめです。

机上査定の結果が来たら査定額やサービスなどを比較して、訪問査定を依頼する不動産を2~3社に絞りましょう。

手順2:必要書類の準備および確認

机上査定の段階では所在地や間取りなどの物件データがわかればいいため、基本的には不動産会社に書類を提出する必要はありません。

一方、訪問査定では物件データに加えて実際の物件状況が考慮されるため、次のような書類の準備が必要です。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 売買契約書など

訪問査定の時点でこれらの書類すべての提出を求められない場合でも、不動産会社と媒介契約を結ぶまでには必要です。

身分証明書には運転免許証やパスポートなどが含まれていますが、記載されている情報が最新かどうかを確認しておきましょう。

手順3:訪問査定を受ける

机上査定後は、不動産会社と日程を調整して訪問査定を受けましょう。訪問査定は不動産会社の担当者が実際に物件情報を確認するため、1~2時間程度の立ち会いが必要です。

担当者から質問を受けた場合は、わかる範囲で回答します。このとき過去に事件や事故、騒音トラブルなどのネガティブな情報も、正直に伝えることが大切です。

また、訪問査定までに物件に次のような瑕疵(かし)がないかを確認しておきましょう。

  • シロアリ被害
  • 雨漏り
  • 土壌汚染
  • 腐蝕
  • 地盤沈下 など

瑕疵(かし)を隠したまま不動産を売却した場合、契約不適合責任によって損害賠償を請求される可能性があるので注意が必要です。

不動産の査定額の算出方法

査定額の算出方法は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3種類があります。

このうち、一般的な不動産の売却で用いられるのは原価法と取引事例比較法です。査定額の計算式は次の通り。

査定方法 計算式
原価法 積算価格(査定額)=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数
取引事例比較法 査定額=類似物件の価格×評点×面積
収益還元法 査定額=純利益÷還元利回り

【原価法】
今建っている建物と同じ建物を建てた場合の費用を計算し(再調達価格)、その価格から減価した価値分を差し引いて(減価修正)現在の価値を求めることです。

原価法で査定額を求める計算式はいくつかありますが、【単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数】と表記されることが一般的です。その場合、【単価×総面積】が再調達原価、【残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数】が減価修正にあたります。

【取引事例比較法】
対象の物件と条件が類似している取引事例を収集し、補正や修正を行いながら求められた価格を比較考慮して対象の物件価格を算出する方法です。

【収益還元法】
対象不動産が将来生み出すと予測される純収益と現在の価値を総合して、物件の価値を求める方法です。

これらの方法のうち原価法は戸建て、取引事例比較法はマンションや土地に用いられます。収益還元法は、投資マンションや賃貸物件などの投資物件に用いられる方法です。

不動産査定時に見られる評価ポイント

訪問査定時には、より正確な査定額を算出するために、査定対象の物件と類似物件の比較や、周辺環境や管理状況などをもとに評価します。

訪問査定時に見られる評価ポイントは次の通りです。

見られるポイント 評価の傾向
築年数 築年数が新しいほど高評価
立地・周辺環境 ・都市部に近いほど高評価
・最寄り駅から近いほど高評価
※駅のほかにバスや地下鉄などの交通の便も影響を及ぼす
面積(間取り) ・面積が広いほど高評価
・エリア内でニーズが高い間取りほど高評価
耐震性 新耐震基準(※1)を満たしていれば高評価
日照・眺望 ・南向きで日当たりがよい物件は高評価
・高層階になるほど高評価(マンションの場合)
・眺望や景観がよいほど高評価
管理状況 ・ライフラインに不具合がある場合は評価が低くなる
・シロアリ被害や雨漏りがある場合は評価が低くなる
・リフォーム済みの物件は評価が高くなる場合もある

※1:おもに建築確認申請書の日付が1981年6月1日以降の建物。震度6強~7程度の地震でも倒壊しないような構造が基準。

手順4:査定結果の報告

訪問査定を受けた後は、不動産会社の担当者から査定結果の報告を受けます。同時に不動産査定を依頼した不動産会社の査定結果を比較し、他社と異なる場合は担当者に根拠を確認しましょう。

査定結果の根拠を示すことができる担当者なら信頼性が高いと言えます。

不動産会社の選び方

不動産の売出し価格は査定額をベースに決めますが、査定額は売出し価格や成約価格とは異なります。

そのため、売却を依頼する不動産会社を決める際には、査定額の金額だけで決めてしまわないように注意しましょう。売りたい物件があるエリアでの売却実績や対応の誠実さなど、総合的に見て判断することが大切です。

不動産査定のQ&A

ここでは、不動産査定に関するQ&Aを紹介します。

不動産査定を受ける上でよくある疑問を厳選しているので、気になる疑問は早めに解消しておきましょう。

査定額が高い時期ってあるの?

不動産査定で高い査定額が出やすいのは、新年度がスタートする直前の3月頃だと言われています。就職や転勤などで人の動きが増えるため、不動産の売買も活発になる時期です。

マンションや戸建てなどの住宅として使用される不動産の場合、3月頃は高値で取引きされやすいタイミングです。

不動産の売却には3ヵ月程度の期間を要するため、3月頃の取引きを想定する場合、不動産査定の依頼は年明け頃にスタートするといいでしょう。

査定前にリフォームやクリーニングはしたほうがいい?

建物劣化が気になった場合でも、査定額のアップを狙ってリフォームやクリーニングはしないほうがいいです。仮にリフォームやクリーニングに費用をかけても、査定額に上乗せされるわけではないからです。また、最近では中古物件を購入した上で、自分好みの間取りにリフォームする人が増えている点も理由として挙げられます。

ただし、室内や屋外では必要最低限の清掃はしておくほうがよいです。清掃していなくても査定額に直接影響はありませんが、正確な査定判断ができる程度には片付けておきましょう。

不動産査定用のフリーソフトは使える?

不動産査定用のソフトが存在しますが、基本的にどのソフトも不動産業者向けに開発されたもののため、一般人の使用には向いていません。一般人が不動産の査定額を知りたい場合は、無料の一括査定サイトを活用しましょう。

一括査定サイトは複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるため、提示された査定額を比較する際に役立ちます。

不動産査定書はどのようなときに使うの?

不動産査定書とは、不動産会社による査定結果が記載された書類のことで、不動産鑑定士による鑑定結果が記載された書類は不動産鑑定書と呼ばれています。このうち、不動産査定書は無料で発行が可能です。

一方の不動産鑑定書は、鑑定費用とは別に作成費用として20万円程度かかります。不動産鑑定士による鑑定結果は法的な効力をもつからです。そのため、裁判の際に証拠として提出されることもあります。

不動産査定アプリとは?

不動産査定アプリは、一括査定サイトと同様に不動産査定の依頼や相場を調べることが可能です。不動産査定アプリは一括査定サイトの運営会社が開発し、無料で公開されています。

ただし、一括査定サイトは不動産会社の担当者が査定額を算出するのに対し、不動産査定アプリが導き出すのはAIです。相場を調べるだけなら営業を受けなくて済む一方で、簡易査定なので精度はそれほど高くありません。

不動産査定アプリは気軽に利用できるため、おおまかな相場だけを調べたい人におすすめです。その一方で不動産売却を検討している場合は、不動産一括査定サイトのほうがより具体的です。

動産査定は複数社に依頼して比較しよう

不動産を売却する上で、不動産査定は通らなければならないプロセスです。

査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社に不動産査定を依頼した上での比較が大切です。また、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、査定額の金額だけに囚われず営業力や対応の誠実さなどを見極めましょう。

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