古い家を売るには？7つの方法と注意点、5つの節税について解説

古い家を売る8つの方法

古い家を売る主な方法としては以下の7つがあります。

1. 今の状態のまま売る
2. 「瑕疵保険」に加入してから売る
3. 古家付きの土地として売る
4. 不動産会社に買い取ってもらう
5. 知人や隣人と個人間売買する
6. 空き家バンクを利用する
7. 更地にして土地として売る

適した売り方は、家の状態や重視したいポイントによって異なりますので、それぞれの方法を確認したうえで自分に合った売り方を見つけましょう。

方法1：今の状態のまま売る

何も手を加えずそのまま売りに出す方法です。古い家を売る際は一般的にこの方法で売却されます。そのまま売るメリットとしては、修繕やリフォームといった追加費用が掛からず、費用を節約できることが挙げられます。

築年数が経っていたとしても、維持や管理が適切にされており、ある程度きれいな状態であればそのまま売れる可能性が高いでしょう。

また、DIYや不動産投資の需要が高まり、古民家の人気も増えているため、古民家として売り出す方法もあります。

その際は家の築年数よりも周辺の環境が重要視されます。売りたい家が自然が豊かな環境であれば、古民家としても売りやすいでしょう。

方法2.「瑕疵保険」に加入してから売る

瑕疵保険（かしほけん）は、家を売却した後に瑕疵（住宅の欠陥）が見つかった場合、保険料から修繕費を賄える制度です。中古物件を売るために加入する保険の種類は、既存住宅売買瑕疵担保保険と呼ばれます。瑕疵保険に加入するためには、住宅瑕疵担保責任保険法人の審査を通過した登録事業者を探し、新耐震基準をはじめとした検査基準をクリアする必要があります。

しかし、検査基準をクリアして瑕疵保険に加入できた物件は、安全性や耐震性が保証されているため、購入を検討している方にとっても安心材料となるでしょう。

また、瑕疵保険の加入は、買手が税制優遇を受けるための条件でもあります。保険加入を要件に適用される税制優遇は、年末残高を基準とした所得税控除である「住宅ローン控除」、譲渡益の課税を将来に繰り延べられる「買い換え特例」だけではありません。買手が住宅取得等資金を親等から援助してもらった時に使える非課税制度や、購入した時にかかる登録免許税・不動産取得税の軽減措置も適用されます。

保証が付き、住宅ローン控除が利用できる物件は、買主側からすると魅力に感じ、購買にもつながります。売りたい物件に付加価値を付けたいのであれば、瑕疵保険の加入も検討してみましょう。

方法3：古家付きの土地として売る

古い家の価値は売値に反映せず、あくまでも土地のおまけとして販売する方法です。解体費用がかからないことや、家を求めている人と土地のみを求めている人の双方にアピールできるため、買主のターゲットを広げられるといったメリットがあります。

一方で、古い建物の解体費用がかかることから、値切りの交渉材料になりやすく、希望する売却価格にならない可能性も考えられます。また、古家付きの土地として販売しても、買主からの希望によって解体を求められることも珍しくありません。

どのように売り出すのかは、タイミングやその時の需要によっても異なるため、不動産会社へ相談のうえで検討してみてください。

方法4：不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社へ古い家を直接買い取ってもらう方法です。不動産仲介は買主が見つかるまでに時間を要しますが、業者による買取であれば買主を探す必要が無く、1週間～1ヵ月程度で売却できます。

また、仲介にかかる手数料も発生しないため、なるべく費用を抑えて売却を進めたい方にも適した方法です。

しかし、買取の場合は、不動産会社の利益や、再販売にかかる費用が差し引かれるため、仲介と比べると売却価格は2～3割程度低くなります。スピードよりも売却金額を重視する場合は、別の方法も含めて検討しましょう。

方法5：知人や隣人と個人間売買する

不動産会社の仲介を行わず、自分で買い手を見つけて個人間で売買する方法です。例えば、隣の家の人から「土地を広げて畑を作りたい」「3世帯住宅にリフォームしたい」といった希望を聞いているのであれば、個人間でも売りやすいでしょう。

また、不動産会社による仲介手数料がかからず、場合によっては解体が発生せず費用を抑えられることも、個人間の売買のメリットです。

ただし、売却までに時間や手間がかかりやすく、解体作業や境界地、その他土地の権利を巡ってトラブルに発展するリスクもゼロではありません。より早く売りたい場合やなるべく手間をかけたくないのであれば、不動産会社による仲介も視野に入れましょう。

方法6：空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、各地の自治体に登録された空き家情報をまとめたサイトです。空き家バンクに登録することで、売りたい古い家の情報を発信できます。空き家バンクを通じた取引は、基本的に個人間でおこなうことになりますが、実務については、各自治体と提携した宅建協会および全日本不動産業界に所属する業者が担ってくれます。

空き家バンクは基本的に無料で登録でき、法律に基づき行政サービスとして運用されているため、不動産会社へ支払う仲介手数料もかかりません。また、自分で探した不動産会社に断られてしまった物件であっても販売できることがメリットです。

上記メリットの一方で、空き家バンクは無条件にどんな物件でも登録できるわけではありません。要件上、必然的に「自分で契約した不動産会社に並行して買主を探してもらう」ことが不可能になる点も留意しましょう。下記の空き家バンクに登録するための条件を見て、売却経路として適切かしっかり判断する必要があります。

方法7：更地にして土地として売る

耐震性が低かったり、損傷が激しかったりするような利用価値の低い物件の場合、建物を取り壊して土地として売ったほうが売れる可能性が高くなります。土地として売ることで、新しく家を建てるための土地を探している人に需要が高いためです。

ただし、そのままの状態でも売れる可能性もあります。まずは不動産会社へ相談をし、売却費用と解体費用を比較することで、より利益のある売却方法が選びましょう。

なお、更地にする場合は減免制度を受けることができず、建物があるときと比べて6倍も上がります。固定資産税は毎年1月1日に確定することから、取り壊し～売却までの流れを計画的に立てることが大切です。

古い家を売る際の流れ

古い家であっても、売却における基本的な流れは、通常の物件と同じです。

まずは査定を受ける前に売却価格の相場を調べます。その際に必要な書類を集めておくと、査定時や媒介契約を結ぶ際にスムーズです。

相場を掴んだら複数の不動産会社に査定依頼を行い、査定書に記載のある根拠や担当者の対応を基に、適正な査定額や信頼できる不動産会社を見極めます。

依頼する不動産会社が決まったら、売却活動を行ってもらうために媒介契約を結びましょう。

売買活動を通じて購入希望者が現れると、購入申し込み書の受け取りと並行して条件交渉が行われ、その後売買契約を結びます。活動の開始から契約までの期間は、売れるタイミングによって異なりますが、3～8ヵ月程度が目安です。

決済が完了したら引き渡しを行いますが、売却によって利益が発生する際は、その翌年に確定申告を行います。

古い家を売るときの注意点・コツ

古い家は一般的な物件を売るときと比べて、家の状態や物件の条件などいくつか注意点があります。
ここでは古い家を売るときの注意点やコツを紹介します。

再建築不可物件でないか確認する

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊して更地にした際に、あらたな建物を建てられない土地を指します。再建築不可物件に指定されるのは、建築基準法により、接道義務を満たしていないことが理由であるケースがほとんどです。

住宅地用として使用するためには、現在建っている建物をリフォームし続ける方法しかないため、土地としての利用価値が下がり、売却価格にも大きく影響します。

売りたい家が再建築不可物件かどうかは、不動産が所在している市町村役場で調べることができます。

契約不適合責任の適用事項を把握しておく

契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しないことが判明した場合に、売主が問われる責任のことです。契約内容に適合しないこととは、改正前の民法で言う「瑕疵」であり、簡単に言えば、契約しようとする住宅等の欠陥のことを指します。

契約不適合責任の適用事項は、大きく分けて「種類」「数量」「品質」の3つがあります。とくに古い家の場合は、シロアリによる被害や雨漏り、外壁の破損など新築よりも品質が劣化しているケースが多いため、この次に紹介するホームインスペクションを依頼するなどして、家の状態を明確にしておくことが必要です。

契約不適合責任は、売主が知っていたかどうかに限らず責任に問われることから、売買契約を進める前に一度確認しておきましょう。

ホームインスペクションを行う

建物の付加価値を高めるには、ホームインスペクションの実施がおすすめです。ホームインスペクションは、住宅の状況を専門者に診断してもらうサービスで、古い家でも劣化や欠陥があるか確認ができます。

ホームインスペクションを受けた結果、とくに問題が無ければ、買主も客観的な判断材料となり、より買い手が付きやすいでしょう。

万が一不具合が見つかった場合でも、買主へ伝えることで、売却後にトラブルが起こるリスクも避けられます。ホームインスペクションの費用は5万円から10万円程度で、不動産会社から調査会社を紹介してもらうこともできるでしょう。

境界を確定しておく

古い家は近隣との境界が曖昧なケースも珍しくありません。土地の境界が曖昧で面積が分からないと、土地の価格が決められず、売却が難しくなります。また、土地の境界線が曖昧な土地を欲しいと思う方も少ないでしょう。

土地の境界線を調べる方法としては、測量士や土地家屋調査士への依頼があげられます。調査した境界を登記できるか否かに違いがあり、相談・依頼の相手方は、登記に対応できる土地家屋調査士が良いでしょう。
また、境界確定には隣地の所有者の協力が不可欠です。円滑に測量を行うためには、隣地所有者と話し合い、少なくとも現地調査への協力について合意を得るべきです。

更地にするかどうかは複数の不動産会社に相談

古い物件を取り壊して土地として売ろうと考えている場合は、複数の不動産会社に相談したうえで判断すると、失敗しにくくなります。

不動産会社によっては、古い家を取り壊さなくても、築古リフォームの需要が一定ある等の理由で「売れる」と判断する会社もあります。1社だけの意見を聞いて取り壊すと、取り壊しの費用が無駄になってしまう可能性もあるでしょう。

不動産会社によっては、取り壊した場合と取り壊さずに売却した場合の価格を提示してくれるため、見比べたうえで最適な方法を選ぶことをおすすめします。

仲介は地域密着型の不動産会社に依頼する

物件の売りやすさは、どこの不動産会社と仲介契約を結ぶかによっても異なります。たとえば、地域密着型の不動産会社であれば、その地域で不動産を探している見込み客を抱えている可能性が高く、早期売却につながるでしょう。

地域密着型の不動産会社かどうかを確認するには、ホームページを参照をする方法が簡単で手軽です。売りたい家の周辺物件の取引実績が豊富で、築年数の古い家をこれまで多く取り扱ってきたのであれば、売りたい物件と相性の良い不動産会社といえます。

古い家の売却を得意とする不動産会社を選ぶ

「都心の新築マンションが得意な不動産会社」「郊外の中古の戸建てが得意な不動産会社」など、不動産会社は得意とする物件の種類がそれぞれ異なります。

物件の売却価格や期間は、不動産会社がその物件を得意かどうかによっても変わるため、古い家を売却したいのであれば、築年数の経った物件や古民家を得意する不動産会社を選びましょう。

不動産会社の得意分野は、公式ホームページから売却実績を見ることで確認できます。もしホームページだけでは判断できない場合は、直接不動産会社へ聞くことも方法です。

一括査定サイトを利用する

より条件の合う不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社への同時査定がおすすめです。査定は不動産会社ごとに連絡する方法もありますが、時間や手間を考えると一括査定サイトを利用したほうが早いでしょう。

ズバット不動産売却は、一度の入力で最大6社の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。査定価格の比較はもちろんですが、古い家を得意とする不動産会社を見つける際にも役立ちます。

古い家を売った時の税金はいくら？

資産を譲渡（売却）によって際に譲渡所得を得た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

譲渡所得の計算する際には、取得費と譲渡費用が分かるとスムーズです。それぞれの項目には、主に以下のような金額が含まれます。

このうちの購入代金は、そのままの金額で計算するのではなく、減価償却費を差し引いた金額を用いてください。

譲渡所得税は上で求めた譲渡所得に対し、以下の税額を掛けて計算します。税額は物件・土地の所有期間によって、それぞれ下記のように変わります。

※2037年まで加算される復興特別所得税2.1%を含む

古い家を売る際に活用できる税制優遇措置

古い家を売る際には、税制優遇措置を活用することで、利益を最大化できます。ここでは古い家でも活用できる税制優遇措置を紹介します。

マイホームを売った場合に利用できる控除の特例

居住用の財産としてマイホームを売った場合、所有していた期間に関係なく3,000万円までの税金の控除が受けられます。

特例を利用することで譲渡所得税を大幅に抑えることができるでしょう。しかし、控除を受ける場合は、あくまでも自分が住んでいた家が対象です。

また、既に家を取り壊している場合でも、「駐車場として利用されていない」などの条件を満たすことで対象となります。

申請は物件を管轄する税務署で取り扱っており、その際には譲渡所得の内訳書が必要です。場合によっては戸籍の附票の写しなどが必要になることもあります。詳細は国税庁のホームページをご参考ください。

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マイホームの所有期間が10年を超える場合に利用できる控除の特例

物件と土地の所有期間がともに10年を超えている場合、譲渡所得に軽減税率が適用できます。

所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡所得税率は通常20.315%ですが、軽減税率を適用することで14.21％まで下がります。例えば譲渡所得が2,000万円の場合は、120万円近く納税額が変わります。

なお、軽減税率の適用には条件があり、譲渡所得が6,000万円以下のケースのみとなります。

この特例は、先ほど紹介した3,000万円までの控除の特例と併用ができるため、同時に適用すれば税金の支払いを大きく節約できるでしょう。

申請方法は物件を管轄する税務署で取り扱っており、譲渡所得の内訳書と売却した土地や物件の登記事項証明書の提出が必要です。

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マイホームを売って損失が出た場合に利用できる控除の特例

売却によって損失が出た場合も特例の活用ができます。そもそも家の売却によって利益が出ていない場合は、譲渡所得税がかかりません。しかし損失が出た場合は税金の控除が受けられます。

控除の対象として、事業所得や給与所得などが挙げられます。また、損失の金額を控除しきれなかった分は、売却した年の翌年以降にも繰り越され、最長で3年間の控除（繰越控除）ができます。

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低未利用地等を売った場合に利用できる控除の特例

低未利用地等とは、周辺で利用されている土地と比較して劣っている土地などのことを指します。

古い家を売る際に売却価格が低かった場合は、低未利用地等を売却した際に適応できる特例が受けられるか確認してみてください。

この特例は低未利用地等を売却、なおかつ売却価格が500万円以下の場合、譲渡所得の金額から100万円が控除されます。また、譲渡所得が100万円以内の場合は、その譲渡所得全体の金額が控除の対象です。

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相続した空き家を売った場合に利用できる控除の特例

相続した物件や土地を売った場合に、譲渡所得の金額から最大で3,000万円までの控除を受けられます。この特例は空き家問題を解消することを目的としていることから、「空き家特例」と呼ばれることもあります。

特例を受けるには、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売ったうえで、条件を満たす必要があります。

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古い家を売る方法【まとめ】

古い家を売るには、そのまま売る以外にもいくつか方法があります。しかし、どのように売るのかは自分だけでは判断が難しく、不動産会社によっても提案される方法は異なるでしょう。

より最適な方法で売りたいと考えているのであれば、古い家に詳しい不動産会社への査定がおすすめです。ズバット不動産売却では、必要項目の入力のみで全国にある提携会社へ最大6社まで一括査定ができます。

古い家を取り扱っている会社もありますので、不動産会社を探している方や気になる人はぜひご利用ください。