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マンションの査定方法とは?10個のチェックポイントと流れを解説

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マンションの査定方法とは?10個のチェックポイントと流れを解説

査定額の算出のひとつとして公益財団法人不動産流通推進センターが提供している価格査定マニュアルを用いた方法があります。これは数多くの項目を点数化する仕組みで、共通項目のほかに設けられているのは物件種別特有の項目です。マンションの場合、いくつかの特有の項目が査定額に影響します。

この記事では、マンションの査定方法や押さえておきたい10個のチェックポイントについて解説していきます。査定の流れやQ&Aもあわせて解説しているので、これからマンションを売却しようと検討している人はぜひ役立ててください。

マンション査定の方法は2種類

マンションを売却する場合、まず自分でおおよその査定額を調べてみたり、不動産会社に査定を依頼したりすることが一般的です。

不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定(簡易査定)

机上査定は簡易査定とも呼ばれており、所在地や築年数といった物件情報で査定額を算出する方法です。実際に物件を見学しないので結果が算出されるまでの時間は早いですが、提示される査定額はあくまで概算です。

おおまかな物件情報がわかれば査定ができるため、登記簿謄本や売買契約書といった書類の準備は必要ありません。シミュレーターやAI査定といったツールも登場しており、過去の取引事例を基におおまかな査定額を手軽に把握できます。

また、一括査定サイトを利用すれば、不動産情報を入力するだけで、一度に複数の会社に査定を依頼することができます。

訪問査定(現地査定)

訪問査定は現地査定とも呼ばれており、実際に不動産業者の担当者が物件を確認した上で、査定額を算出する方法。マンションの場合、訪問査定では机上査定の情報に加え、おもに次のような項目がチェックされます。

  • 立地条件
  • 階数や方角
  • 耐震基準
  • 室内の状態や設備
  • 共用部分の状態や設備、管理状況
  • ライフラインの状況 など

机上査定と異なり、訪問査定ではより正確な査定額が算出されます。訪問査定の依頼先は、不動産会社と不動産鑑定士のいずれかです。不動産会社に訪問査定を依頼する場合は無料のケースがほとんどですが、不動産鑑定士の場合は有料です。また、訪問査定は不動産会社の対応を直接確認できるため、売却を依頼する不動産会社選びに役立ちます。

査定依頼から算出までの期間は、不動産会社によってさまざまなので一概には言えませんが、1週間程度が目安です。

マンションの査定額を決める方法

不動産の査定には、次のようないくつかの方法が用いられています。

  • 取引事例法
  • 収益還元法
  • 原価法

ここでは、マンションの査定に用いられる方法を解説していきます。

取引事例法

マンションの査定によく用いられるのは、取引事例法です。多くの不動産会社は、公益財団法人不動産流通推進センターが提供している価格査定マニュアルを基に査定額を算出します。

価格査定マニュアルは、類似物件の過去の取引価格を参考にする取引事例法がベースになっており、その計算式は次の通りです。

査定額=事例地の単価×建物面積×補正率

補正率は、次の4つの項目が考慮されます。

事情補正

事情補正は、やむを得ず売却せざるを得ない事情がある場合に価格に反映される項目です。

極端な例になりますが、任意売却や競売などで極端に低価格で売却されたマンションの成約価格は、そのまま取引事例価格として算入することはできません。そのようなケースの価格を補正するのが事情補正です。

時点補正

不動産の相場は一定ではなく、経済情勢や社会状況などが影響して変動するのが一般的。時点補正は、過去の取引事例と現在の相場を比較した上で反映される項目です。過去と現在のマンションの取引価格を比較し、変動率を計算した上で査定額を補正します。

地域要因

不動産の相場は類似物件でも地域によって異なります。例えば都心へのアクセスが良いといった立地条件の場合は、地方に比べて相場が高めです。地域要因は、過去の取引事例と対象物件の地域差がある場合に価格に反映される項目です。

査定の参考として抽出したマンションと、査定したいマンションとの駅からの距離が違っているような場合に用いられる補正要因です。

個別的要因

築年数や方角といった要素は対象物件によって異なります。個別的要因は、対象物件特有の要素を価格に反映される項目です。

例えば、同じような築年数のマンションで専有面積や間取りがほとんど同じであっても、階数や方角、室内の設備などによって査定額が違ってくるからです。

収益還元法

マンションの売買においては、取引事例法が用いられることがほとんどです。一方で賃貸マンションといった投資用物件の場合は、収益還元法が用いられます。収益還元法は、対象物件がこれから生み出す利益を予測した上で算出される査定方法です。

収益還元法には直接還元法とDCF還元法の2種類があり、それぞれ計算式が異なります。

直接還元法

直接還元法は一定期間の収益から費用を差し引いた金額、つまり純利益を還元利回りで割って査定額を算出します。

査定額=一定期間の純利益÷還元利回り

DCF還元法

DCF還元法のDCFは、discounted cash flowの略称です。この方法は毎年得られると予測される純利益を現時点での価値に割り戻した上で、それらを合計して得られる収益を積み上げて査定額を算出します。

原価法

原価法は、再調達原価から経年劣化分を差し引いて査定額を算出する方法のこと。再調達原価とは、建物を解体して建て直した場合にかかる費用です。原価法はおもに戸建てに用いられる査定方法で、マンションではほとんどありません。

査定額=再調達価格×(【耐用年数-経過年数】÷耐用年数)

耐用年数は建物の構造ごとに決められており、木造の場合は20年です。

マンションの査定額に影響を与える10個のポイント

居住しているマンションの一室を売却する場合、査定方法には取引事例法が用いられます。取引事例法では、対象物件特有のさまざまな要素が査定額に影響を及ぼします。

ここでは、マンションの査定額に影響を与える10個のポイントについて解説していきます。

ポイント 詳細
立地や周辺環境 ・駅からの距離が近いほど評価が高い
・生活に必要な施設が近くにあると評価が高い
・新駅やショッピングモールなどの開発予定地である
・も評価が高い上記が含まれる物件だと評価は上がる
築年数 ・古くなるほど評価が下がる
・築10年以内であれば下落幅が少なく済むことがも多い
耐震構造 ・1981年以前の物件で耐震基準を満たしていない物件はと評価は下がる
・鉄骨鉄筋コンクリート造の評価が最も高い
室内の広さや間取り ・専有面積が広いほど査定額が高くなる
・間取りのニーズは地域によって異なる
部屋の階数やバルコニーの方角 ・部屋の階数は上になるほど評価が上がる
・方角は南の評価が最も高い
共用部分 ・清掃が行き届いてきちんと管理されているとれば評価が高い
・キッズルームやスポーツジムなど共用施設のあるマンションは評価が上がることが多い
管理状態 ・管理人が常駐していたり、清掃が行き届いていたり、外壁のメンテナンスが計画的に行われているようなマンションは評価が高い
・評価対象は管理人の体制、清掃やメンテナンス状況など
管理費や修繕積立金の状況 ・評価対象は滞納がないか否か
・滞納がある場合は買い手が見つかりにくい
施工会社や販売会社 ・購入希望者の安心感が得られやすく売れやすい販売会社大手は評価が高い
・過去の施工実績や販売実績が優れているほど信頼性は高いも考慮される
駐車場の有無 ・駐車場の有無やタイプ、方式などが考慮される
・賃貸方式よりも分譲方式のほうが評価は高い

立地や周辺環境

マンションの査定額には、立地や周辺環境が影響を及ぼします。特に駅からの距離が重要視されており、近いほど高く、遠いほど低くなります。

公益財団法人不動産流通センターの価格査定マニュアルの基準では、評価が最も高いのは駅から徒歩1分です。そのほか、病院や学校、スーパーマーケットからの距離が近いといった立地条件としてプラスになります。

また、周辺地域に新たな駅やショッピングモールの開発が予定されている場合、利便性が向上するため、プラス査定が期待できます。

築年数

築年数が浅いほど評価が高く、古くなるほど下がるのが一般的です。

マンションの場合、新築から築5年のあいだで大きく評価が下がります。築6年以降は評価の下がり方は緩やかですが、留まることはなく下がり続けます。

また、10年を経過する頃にはメンテナンスが必要な部分が増えると考えられているため、築10年以降はさらに評価が下がります。

築10年以内の物件は「浅築物件」と呼ばれ、設備や内装のダメージが少ないため、大きく値崩れせず売却できる可能性があります。

そのため、一定の価値を保ったまま売却を期待できる、築10年以内に売り出すといいでしょう。

耐震構造

耐震基準法は1981年に改定されており、それ以降に建てられたマンションは一定の耐震基準を満たしています。

一方で1981年以前に建てられたマンションの場合、一定の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。

耐震構造におけるマンションの査定では、次のような順に評価が高くなります。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 鉄筋コンクリート造
  • 鉄骨造

近年は全国各地で大規模な地震が発生しており、耐震構造を気にする購入希望者が多い傾向にあります。また、改定後の耐震基準を満たしていないマンションは、住宅ローンの審査に通りにくいと言われています。

ただし、1981年より前に建てられたマンションでも、すでに耐震補強工事が行われている場合もあります。

室内の広さや間取り

すでに解説したように、マンションを査定する際には次のような計算式が用いられます。

査定額=事例地の単価×建物面積×補正率

建物面積は、1平方メートルあたりの数値を割り出した上で専有面積をかけて算出します。この算出方法では、専有面積が広いほど査定額が上がります。

また、マンションにはさまざまな間取りがあり、ニーズが査定額に影響を及ぼします。ニーズは、カップル向きやファミリー向き、シングル向きなど地域によってさまざまです。

例えば都心に近い地域は単身者向けやカップル向きの間取りへの人気が高く、学校や公園が多い郊外ではファミリー向けの人気が高い傾向にあります。

部屋の階数やバルコニーの方角

マンションの場合、部屋の階数やバルコニーの方角が査定額に影響を及ぼします。上層階になるほど評価が上がる傾向にありますが、必ずしも高層階の評価が高いわけではありません。

タワーマンションの高層階では眺望の良さが高い評価を受けますが、次のようなデメリットもあります。

  • エレベーターの待ち時間が長い
  • 冷房が効きにくい
  • 洗濯物を外に干せない など

また、バルコニーの方角は次の順で高く評価されます。

  • 西

これは言うまでもなく、バルコニーが北向きよりも南向きのほうが日当たりが良いからです。

さらに、角部屋は両隣が別の部屋に挟まれた中部屋よりも評価が高くなります。中部屋は騒音トラブルが懸念されるため、角部屋へのニーズが高いからです。また角部屋は、採光や通気性(風通し)の良さからも人気があります。

共用部分

マンションの査定額は、エントランスやゴミ捨て場、廊下といった共用部分の管理状況の影響も受けます。共用部分は清掃が行き届いてきちんと管理されていれば評価が高いです。

また、特別な共用施設が設けられている場合は査定時に評価されます。

  • セキュリティ設備
  • キッズルーム
  • スポーツジム
  • ラウンジ など

管理状態

マンションの場合、共有部分は管理会社が管理するケースがほとんどです。そのため、査定には管理会社による管理状態が影響します。

  • 管理人の体制
  • 清掃やメンテナンス状況
  • 外壁塗装や補修といった計画的なメンテナンス など

管理状態に不備がある場合は、マンションの査定額は低くなります。適切に管理されていない場所がある場合は、査定前に管理会社に連絡して対処を促すのも手段のひとつです。

管理費や修繕積立金の状況

古いマンションや管理状態の悪いマンションの中には管理費や修繕積立金をきちんと徴収できないといった事例も少なくありません。

管理費や修繕積立金が適切に徴収できていない場合、マンションの日常管理や計画的な修繕ができなくなる恐れがあります。そのため、査定時には管理費や修繕積立金の滞納がなく、健全に運用されているかが評価されます。

万が一、管理費や修繕積立金の運用に問題がある場合、その分を値引きして売却することもできます。しかし、マンション全体の資産価値が低く見られてしまい、購入希望者が現れにくくなる場合もあることを念頭においておきましょう。

施工会社や販売会社

マンションの査定には、施工会社や販売会社が影響を及ぼします。例えば施工会社や販売会社が大手である場合やブランド力のあるマンションの場合、購入希望者の安心感が得られやすく売れやすいので評価は高いです。

また、過去の実績が豊富な施工会社や販売会社の場合、高評価が得られる可能性が高まります。一方で過去に行政指導を受けた経緯がある施工会社や販売会社の場合は、高い評価は得られにくいでしょう。

駐車場の有無

マンションの査定には、駐車場の有無が影響します。査定時には駐車場の有無だけでなく、駐車場の形式も評価に影響します。

  • タイプ(機械式または平面式など)
  • 方式(賃貸方式または分譲方式)

駐車場の方式は、賃貸方式よりも分譲方式のほうが評価は高いです。分譲方式は部屋と駐車場利用権をセットで購入するため、所有者が変わっても駐車場を使い続けられます。

一方の賃貸方式は部屋の売却と同時に駐車場利用権が消滅するため、所有者が変わると別途利用申込みが必要です。

マンション査定の流れ

マンション査定のおもな流れは、次の通りです。

1. 不動産会社に机上査定を依頼
2. 机上査定
3. 訪問査定を依頼
4. 訪問査定

マンションの売却を検討したら、まずは不動産会社に机上査定を依頼しましょう。机上査定は、所在地や築年数といった物件情報だけを基に査定額を算出するため、早ければ当日中に結果が提示されます。

より詳しい査定額を知るためには、訪問査定を依頼しましょう。不動産会社と日程を調整し、訪問査定を受けます。訪問査定は、机上査定と異なり実際に物件を見た情報が考慮されるため、結果が出るまでの期間は1週間程度です。

訪問査定の結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を締結して物件の売り出しをスタートします。

マンションの査定前に準備しておくこと

事前準備をしっかりしておけば、不動産会社から提示された査定額を比較でき、より希望に近い価格で売却することができます。ここでは、マンションの査定前に準備しておくことを解説します。

査定に必要な書類をそろえておく

マンションの査定を依頼する前には、次の書類を準備しておきましょう。

書類 入手先 紛失時
登記簿謄本 法務局の窓口またはオンライン -
登記識別情報 購入時に入手済み 司法書士や弁護士に依頼して「本人確認情報」を作成する。または、そのまま登記申請をおこない、後に法務局から届く「本人限定受取郵便の通知通知書」に実印を押して返送する
重要事項説明書 購入時に入手済み 再発行の手続きについて不動産会社に相談する
売買契約書 購入時に入手済み 再発行の手続きについて不動産会社に相談する
管理規約や使用細則 購入時に入手済み 管理人または管理会社に連絡し再発行してもらう
各設備のパンフレット 購入時に入手済み 再発行が可能か不動産会社に相談する

それ以外に免許証やマイナンバーカードなどの身分証明書や印鑑登録証明書が必要な場合があります。なお、オンラインで机上査定を依頼する場合、書類の提出は不要です。

登記識別情報や重要事項説明書など、マンション購入時に取得している書類の紛失は、不動産会社や管理会社に相談することで基本的に再発行が可能です。しかし、再発行にかかるお金は自己負担となります。

また登記識別情報は、再発行が不可能のため、別の方法で措置をとならければなりません。司法書士や弁護士に依頼する場合は5万円から10万円程度の費用がかかります。

自分でも相場価格を調べる

査定を依頼する前に自身で相場価格を調べることをおすすめします。相場価格を知っておくことで不動産会社から提示された査定額が適正価格であるかどうか判断するのに役立ちます。

また、相場価格を把握していない場合、相場よりも安い価格でマンションを売却してしまう可能性が懸念されます。

相場価格は次の方法で調べられます。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ポータルサイト など

レインズマーケットインフォメーションは実際の取引価格をデータ化した不動産情報システムです。周辺にある類似物件の取引価格を調べると、相場価格を把握できます。

土地総合情報システムでは、不動産購入者のアンケート結果を基に実際の取引価格をデータ化しています。マンションや戸建て、土地といった物件種別の実際の取引価格が調べられますが、回答があったデータしか反映されていません。

不動産ポータルサイトには、現在、売りに出されている物件の情報が掲載されているので、リアルタイムの相場を知ることができます。近隣で似たような物件がいくらぐらいで売りに出されているかを調べてみるとよいでしょう。

ただし、掲載されているのはあくまでも売り出し価格であり、成約価格ではない点に注意する必要があります。

不動産会社は複数社を比較して決める

多くの不動産会社は、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する価格査定マニュアルを用いて査定額を算出します。しかし、各項目の評価は不動産会社に委ねられているため、不動産会社によって査定額に差があるのが現状です。

複数の不動産会社に査定を依頼する際には、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトは、所在地や築年数といった物件情報を入力するだけで複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。

不動産会社を選ぶ際には、提示される査定額の高さだけで決めず、不動産会社の売買実績や担当者の対応、営業力といったさまざまな要素を考慮して判断しましょう。

なお、不動産会社から提示される査定額はあくまで概算なので、必ず売却できる額ではありません。

アピールポイントをまとめておく

査定を依頼する前には、マンションのアピールポイントをまとめておくといいでしょう。不動産会社はプロですが、マンションのすべてを把握しているわけではありません。

居住してみて便利だと思うアピールポイントがある場合、プラス査定が期待できます。査定で有利に働くアピールポイントは、おもに次の通りです。

  • 周辺の店舗や病院、学校情報
  • 景観の良さ
  • リフォーム履歴 など

簡易な不具合は修繕しておく

購入希望者が特に気にする部分は、汚れがつきやすく劣化しやすい水回りです。

一方で大きな不具合がある場合は、自身で修繕せずに不動産会社に相談しましょう。不具合を隠したままマンションを売却すると、契約不適合責任に問われる可能性があります。

このようなトラブルは裁判に発展する事例もあるため、不具合がある場合は正直に伝えることが大切です。

マンションの査定に関するQ&A

ここでは、マンションの査定に関するQ&Aについて解説していきます。

掃除の有無はマンション査定に影響するのか

室内の掃除の有無は、マンションの査定に直接影響することはありません。そのため、室内の掃除は不動産会社の担当者が査定できる程度であれば十分だと言えます。

ただし、室内が過度に汚い場合は査定に影響する可能性もあります。室内の清掃が求められるのは、購入希望者が内覧に訪れたときです。購入希望者が抱いた印象が売買契約に影響するため、内覧時にはきちんと清掃しておきましょう。

査定前にリフォームすると査定額は上がる?

査定前にリフォームした場合でも、必ずしも査定額が大きく上がるわけではありません。そのため、基本的には査定前にリフォームする必要はありません。

たとえリフォームした上で査定を受けたとしても、リフォームにかかった費用を上乗せした額で売却できるとは限らないからです。

中古マンションの購入希望者の中には、購入後に自分好みにリフォームすることを想定している方もいます。不具合がある部分の修繕は必要ですが、リフォームは不動産会社に相談した上で決断しましょう。

マンションの査定には費用がかかる?

マンションの査定を依頼する場合、費用がかかるか否かは依頼先で異なります。査定の依頼先は、おもに不動産会社と不動産鑑定士のいずれかです。不動産会社に査定を依頼する場合は、費用はかかりません。

一方で不動産鑑定士に依頼する場合は、鑑定費用がかかります。鑑定費用は物件種別によって異なり、マンションの相場は30万円程度です。

マンションの査定は事前準備が大切

マンションの査定には、階数、眺望や共用部分、共用施設といった戸建てにはない特有の項目が影響します。状況によっては査定にプラスの影響があるため、予めアピールポイントをまとめておくといいでしょう。

不動産会社から提示された査定額を比較するためにも、前もって自分で価格相場を調べておき、準備万端で査定を受けましょう。

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