空き家売却の完全ガイド！売却方法・流れ・費用などを解説

空き家をすぐに売却したほうがいい理由

空き家を放置したままにしておくと、以下のようなデメリットやリスクがあります。

一つずつ解説していきます。

定期的な管理が必要で手間や時間がかかる

空き家であっても、所有し続ける限り定期的な管理をしなければなりません。具体的には、換気や掃除、庭の手入れ、湿気対策、雨漏りのチェック、害虫防止などが必要です。

これらの管理作業は、特に遠方に住んでいる場合は大きな時間と費用を要し、所有者の重荷となります。近隣住民への配慮や郵便物の管理、犯罪抑止も考える必要があります。

空き家を持ち続ける理由があるかもしれませんが、これらの管理を続けられるかを検討し、適切な選択をすることが大切です。

所有しているだけでもお金がかかる

空き家を所有すると、年間の固定資産税や都市計画税などのコストが発生します。所有することでかかる主な費用は以下の通りです。

さらに、放置した空き家は「特定空き家」と認定されるリスクがあります。特定空き家とは、近隣住民や通行人に危険をもたらす空き家のことです。この認定を受けると、固定資産税の減税が解除され、税額が増えます。特例適用時の10万円の税金が、解除後には6倍の60万円に跳ね上がることもあります。

このように、使用予定のない空き家の維持は経済的負担となるため、早期の売却がおすすめです。

近隣とのトラブルに発展するリスクがある

空き家の放置は、建物の老朽化や外壁の落下など、近隣住民や通行人の安全を脅かす原因となり、損害賠償を求められるリスクもあります。

民法の規定により、不動産は適切に管理しなければなりません。これを怠ると法的トラブルに発展するおそれがあります。また、空き家は犯罪の温床となり、害虫や害獣の繁殖も引き起こす可能性があります。近隣住民への損害やトラブルを防ぐためにも、早めの売却がおすすめです。

放置していると特例の適用期限が過ぎてしまう

不動産売却での利益には通常、譲渡所得税がかかりますが、空き家売却には「空き家特例」という税制優遇措置が存在し、最大3,000万円の利益までの税金が非課税となる特例が適用されます。

この特例を受けるための要件として、「相続開始日から3年後の12月31日までに売却」しなければなりません。具体的に、特例適用での税負担の違いを見てみましょう。

5年以内の所有で2,000万円の利益が出た場合、約793万円の税金が発生します。しかし、特例を活用すると、この税金はゼロとなります。

節税のメリットを享受するためには、早めの空き家売却が重要です。特例の詳しい適用要件は、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家を売却する方法

空き家を売却する際、どの方法で売るかは非常に重要です。主な売却方法は以下の3つです。

さらに、売り出し方も、以下の3つのパターンが考えられます。

空き家の特性や立地、売却目的に応じて、最適な方法が変わります。この章では、それぞれの方法の特徴やメリット、デメリットを詳しく解説します。

3種類の売却方法

空き家の売却方法は大きく以下の3つに分かれます。

下表は、それぞれの売却方法の特徴をまとめたものです。

「仲介」は不動産会社が買主を探してくれる方法で、高価格での売却が期待できますが、時間がかかり、仲介手数料が発生します。

「買取」は買取業者が直接買い取る方法です。迅速に現金化できる点がメリットですが、仲介よりも売却価格が低くなる点がデメリットです。

「空き家バンク」は、自治体が管理する情報提供サイトです。仲介手数料は不要ですが、個人取引のため手間を感じる可能性があります。

各方法にはそれぞれの特徴とメリット、デメリットがあるため、自分の状況や希望に応じて選ぶことが重要です。

3種類の売り出し方

空き家の売り出し方は、どの状態で売るかによって、「中古住宅」「古家付き土地」「更地」の3つに分かれます。それぞれの売り出し方を以下の表にまとめています。

1つずつ詳しく解説します。

中古住宅として売る

空き家を「中古住宅」として売る場合、仲介、買取、空き家バンクでの売却が可能です。築20年以内の物件は再利用を前提に売れ、特に築10年以内は高い需要が見込めます。

中古住宅としての売却のメリットは、解体費用が不要で、建物の存在により固定資産税の減税措置を保持しながらの売却ができることです。良好な建物状態とアクセスの良い立地は、売却価格を向上させる要因となります。

古家付き土地として売る

「古家付き土地」として販売する場合、古い家の価値は売値に反映せず、土地のおまけとして扱います。仲介、買取、空き家バンクでの売却が可能で、立地や建物の状態が良くない場合に選ばれます。

この方法のメリットは、解体費用を気にせず土地を中心に価格を設定できることです。ただし、建物の状態が悪いと、買主から解体費用を差し引いた価格を提示されることもあります。

売り出し方は市場の需要に応じて変わるため、不動産会社のアドバイスを参考に最適な方法を選ぶことをおすすめします。

解体して更地として売る

「更地として売る」、つまり建物を解体して土地のみを売る場合、仲介や空き家バンクでの売却が主流です。更地化したうえで買取を利用することはあまりありません。

建物の状態が悪い場合、更地として売るほうが有利なケースがあります。しかし、解体せずに売れる可能性もあるため、不動産会社のアドバイスを参考に、最適な方法を選ぶと良いでしょう。解体には費用が必要かかるため、判断は慎重に行うべきです。

なお、建物を解体する際には以下のような費用がかかります。

平均的な木造戸建ての広さ、30～39坪を基にすると、解体には60～234万円の費用が発生します。

また、更地にした場合、1月1日を基準に固定資産税の減税がなくなり、税金が増加する点にも注意が必要です。税負担を減らすためには、1月2日以降に解体し、次の年の1月1日までに売却するのがベストです。隣人や知人、親族への売却も選択肢の一つです。

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

空き家売却の検討で知っておきたい基礎知識

この章では、空き家売却で必要な基礎知識として、以下の3点を紹介します。

基礎知識［1］売却の流れと期間

ここでは、前述した3つの売却方法ごとに、それぞれの流れを期間を見ていきましょう。

仲介

仲介を利用した空き家の売却は、物件の状態や立地によっても異なりますが、通常3～8カ月の期間を要します。

なお、更地にする場合は、「②不動産会社に査定依頼をする」のあとに、不動産会社に相談を行ったうえで解体を行うのが適切な流れと言えるでしょう。

買取

買取の売却方法は、仲介と似た流れを持ちますが、取引の相手が不動産会社のみとなる点が異なります。買主を探す手間や住宅ローンの審査が不要なため、1週間～1ヵ月での売却が可能です。

空き家バンク

空き家バンクを利用して売却するには登録が必要です。

なお、登録するためには以下の条件を満たす必要があります。

空き家バンクの売却手続きや条件は自治体ごとに異なるので、具体的な情報は該当する自治体に直接問い合わせることが必要です。

基礎知識［2］売却にかかる費用や税金

空き家の売却を検討する際には、売却に伴う費用や税金についても考慮しましょう。

売却にかかる費用や税金は以下のとおりです。

空き家の売却方法によって、必要な費用が変わります。買取の場合、仲介手数料はかかりませんし、測量が不要ならその分も節約可能です。一方、仲介を利用して更地で売る場合、解体費用が発生することがあります。

さらに、売却に伴う税金も無視できません。具体的な税金の算出方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

基礎知識［3］売却に必要な書類

不動産会社に空き家売却の相談をする際には、以下の書類が必要です。

不動産会社によっては、これらの基本的な書類のみで査定を進められます。しかし、実際の売却手続きに進むとさらに多くの書類の提出を求められることがあります。

そのため、初回の査定時に以下の書類を全て用意しておくことで、より正確な査定を受けることができるでしょう。

また、相続した空き家を売却する際、登記上の名義が相続人でないケースでは名義変更を行う必要があり、以下のような書類が必要となります。

名義変更の方法や状況によって必要な書類は異なります。不動産会社のアドバイスに従って準備するようにしましょう。

空き家売却を成功させるコツ

空き家の売却は、事前にしっかりと準備をしたうえで、プロに依頼するとスムーズに進められます。この章では、空き家売却を成功させるコツについて解説します。

まず自分で相場を調べる

空き家の売却を検討する際は、まずは自身で相場を把握することが重要です。相場を知ることで、適切な売却方法や査定額の妥当性を判断する手助けとなります。

例えば、相場が低い場合、買取や更地としての売却を検討するべきだと判断できるでしょう。

また、不動産会社のなかには、自社で仲介依頼を受けるために、根拠なく高い査定価格を提示する会社も存在します。査定価格は実際の販売価格とは異なるため、不自然な査定価格には警戒が必要です。相場の知識があれば、このような悪質な会社から身を守ることにもつながります。

なお、ズバット不動産売却では、都道府県ごとの相場を簡単に調査することが可能です。

複数の不動産会社に査定依頼を行う

不動産査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産査定は、各会社が独自の基準で算出しているため、1社だけの査定では適正価格かどうかを判断しにくいためです。例えば、以下のイラストでは、不動産会社Eの査定が怪しいことがわかります。

複数社の査定を比較することで、家の相場を正しく把握でき、適切な価格設定の参考になります。

ズバット不動産売却を利用すれば、最大6社からの査定依頼が可能となり、より幅広い査定額の比較が簡単に行えます。適切な査定を受けることで、売却価格の最適化とスムーズな売却が期待できます。

空き家売却を得意とする不動産会社を選ぶ

空き家の売却を検討する際、不動産会社の得意分野を確認することが重要です。

不動産会社は、会社ごとに得意とする物件タイプやエリアが異なります。例えば、「新築の戸建住宅が得意な会社」「都市部の中古マンションが得意な会社」といった具合です。

空き家を売却するのであれば、空き家の取り扱いや該当エリアの専門知識を持つ会社を選ぶことで、売却価格や手続きのスムーズさが向上します。

売り出し価格を少しだけ高く設定する

不動産売買では、値下げ交渉が行われることが一般的です。空き家を売却する際、売出し価格は査定額を基に設定しますが、少し高めに設定することで交渉の余地を持たせると良いでしょう。しかし、価格を極端に高くすると売れづらくなるので、適正な範囲での価格設定が必要です。

また、不動産会社の査定額はあくまで参考で、最終的な売却価格は売主と買主の合意によって決まります。値下げ交渉を見越して、売り出し価格を査定額よりも少しだけ高く設定することで、希望する売却価格に近づける可能性が高まります。

不動産会社の担当者と相談の上、適切な価格設定をしましょう。

空き家売却の注意点

空き家の売却にはいくつもの注意点が伴います。下表は、空き家を売るときの注意点を、売却の流れに沿ってまとめたものです。

特に注意したいポイントとして、登記上の名義が売主ではない場合は売却できないという点です。空き家の売却を進めるには、その物件の登記名義が売主自身である必要があります。

したがって、事前に名義の確認や必要に応じての名義変更が必要となります。空き家を売却する際に注意すべき点については以下の記事で詳しく解説しています。

空き家売却に関してよくある疑問

ここでは、空き家売却についてよくある、以下の2つの疑問に対する回答を紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

田舎にある空き家でも売れる？

田舎にある空き家は、都市部の空き家と比較すると需要が限られ、売れにくい傾向にあることは事実です。

しかし、以下のような選択肢のなかから適切な方法を選べば、売却することは十分可能です。

田舎の空き家の売り方について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

空き家を売るときは片付けが必要？

売却を検討する際、空き家の片付けは必ずしも必要なわけではありません、。しかし、片付けをすることで物件の魅力を高めれば、売却価格や売却スピードに良い影響をもたらす場合もあります。

特に、アクセスが良いエリアや状態の良い物件の場合、片付けによってその価値をより際立たせられます。一方、立地や物件の状態に難がある物件では、片付けをしても売れなかったり、片付けによるメリットがコストに見合わなかったりする可能性も高いです。このような場合、片付けをせず、そのまま買取業者に依頼した方が良いでしょう。

空き家を売却する際の片付けについては、以下の記事を参考にしてください。

空き家売却の完全ガイド【まとめ】

空き家売却の際の基本的な流れや、注意点、成功のためのコツなどを紹介しました。

売却を検討する際の大きな動機として、管理の手間やコスト、近隣トラブルのリスク、特例の適用期限の問題が挙げられます。

売却方法や売り出し方にはいくつかの選択肢があり、それぞれの特徴やメリットを理解することが重要です。また、空き家売却を成功させるコツとしては、相場の調査や複数の不動産会社への査定依頼、適切な不動産会社の選択、売り出し価格の設定などが挙げられます。

この記事を通じて、空き家売却の疑問や不安を解消し、スムーズな売却を目指してください。