空き家の売却方法を知ろう！費用や税金はどのくらいかかる？

空き家の売却方法

空き家をどのように売却するかは、大きく分けると3つの方法があります。

• 空き家をそのままの状態で売る方法
• リフォームをしてから売る方法
• 解体して更地にしてから売る方法

それぞれの売却方法の特徴は次の通りです。

現状のまま売却する

空き家の売却方法としてまず挙げられるのが、現状のまま売却するというものです。何も手を加えずに現状のまま中古戸建てや古屋付土地として売却する方法は、最も手間や費用がかかりません。

リフォームや解体を行わないため、時間やコストをかけずに売却活動できるため、空き家売却に手間や費用をかけたくない場合におすすめです。

ただし、築年数が古くてそのまま住むことがむずかしいような場合や、立地条件が悪く需要があまりないような場合は売れ残る可能性があります。そのような空き家を現状のまま早く売却したい場合は、売り出し価格を安く抑えるなどの工夫が必要です。

リフォームして売却する

現状のままでは住むのが難しいような空き家の場合は、きれいにリフォームやリノベーションをして物件の価値を高めてから売却することが可能です。

ただし、リフォームしてから売却する際の注意として、費用をかけてきれいにした分だけ高く売却できるとは限らない点が挙げられます。リフォームした家が、空き家を購入しようとしている買い手の好みに合わなければ、売れ残ってしまう可能性もあるため注意が必要です。

空き家をリフォームやリノベーションしてから売却する場合の注意点は、「空き家を売却するときの注意点」で詳しく解説します。

建物を解体して売却する

現状では住むのが難しいような空き家の場合、建物を解体してしまい、更地にしてから土地だけで売却することもできます。

更地にしてから売却すると、古家付土地として売り出すよりも土地の利用方法が広がるため、高く売却できる可能性があります。

ただし、空き家を解体するには時間だけでなく解体のコストが必要です。建物の解体に時間や費用をかけた売却に見合う額で売れそうかどうかの見極めが大切になります。

空き家を売却するときの流れ

空き家のおもな売却方法がわかったところで、次に空き家を売却する際の流れを説明します。

空き家の売却も、基本的には通常の不動産売却と同じです。空き家の売却がどのような流れや手順で行われるのかを把握しておけばスムーズに物事を進められるので、ここで空き家売却の流れをしっかりと理解しておきましょう。

1. 不動産会社に査定を依頼

空き家を売却するときにも、一般的な不動産売却と同じように、どれくらいの価格で売れそうか価値を知るため、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社による査定は仲介業務の一環のため、無料で行われることがほとんどです。

同じ空き家の査定を依頼しても、不動産会社ごとに査定額が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や不動産会社の担当者の対応などを比較するといいでしょう。

2. 媒介契約の締結

複数の不動産会社に査定を依頼して、その中から売却を依頼する不動産会社を決めたら、売り手と不動産会社とで媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社がどのような売却活動をしてくれるのか、また売却できた場合の仲介手数料はいくらになるのかなどを取り決めるために結ぶ契約です。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ特徴や売却活動内容が異なるため、空き家をどのように売却してもらいたいかによって媒介契約の種類を選ぶことが大切です。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の特徴や売却活動は、次の表のようになります。

※レインズ：不動産流通機構が運営している不動産情報共有システムで、登録している不動産会社だけが利用可能

レインズに物件情報を掲載すると、ほかの不動産会社が閲覧することができるようになるため、買い手が見つかる可能性が高くなります。

3. 売出し価格を決める

売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結んだら、いよいよ空き家の売却活動の開始です。査定額と周辺の物件の相場額を基にして、空き家の売出し価格を決めます。

売出し価格の設定は、慎重に行うことが大切です。相場価格からかけ離れて高い売出し価格を設定すると、なかなか買い手が現れず売れ残る恐れがあります。反対に設定が安すぎると損をしてしまいます。売却を依頼した不動産会社の担当者と相談しながら決めるといいでしょう。

また、実際に買い手が現れた場合、価格や条件交渉で売出し価格から値引きをする可能性もあります。その分を見越して、少し高めに売り出し価格を設定することも多いです。

4. 売買契約の締結

空き家の売却活動を開始して、買い手が見つかったら取引条件や価格の交渉をします。実際に交渉をしてくれるのは、不動産会社の担当者です。

諸々の条件や価格が売り手と買い手で合意したら、売買契約を締結します。売買契約の締結時には、手付金として買い手から代金の1～2割程度の額を受け取ることが一般的です。一般的に、この手付金は売主や買主の事情で契約を取りやめた際の解約手付になります。

買主の都合で契約を解除する場合、買主は手付金を放棄することになり、売主の都合で売買契約を解除する場合、売主から買主に手付金の倍額を支払うことが多いです。ただし、これも契約時に双方取り決めた内容に従います。

空き家の引渡し日や契約解除条件などの取り決めは、契約や引渡し後のトラブル発生を回避するためにも、すべて売買契約書に記載しておきます。特に、後述する契約不適合責任に関する取り決めがある場合は、内容や期限をきちんと取り決めて明記しておくようにしましょう。

5. 決済・引渡し

売買契約を締結したら、契約時に取り決めた引渡し日に残代金の決済と空き家の引渡しが行われます。

決済と引渡し時には、売り手と買い手、双方が仲介を依頼した不動産会社の担当者、住宅ローンを設定した金融機関の担当者（買い手が住宅ローンを利用する場合）、司法書士が集まって実行されるのが一般的です。

残代金の決済では、売買契約のときに買い手から受け取った手付金を差し引いた金額が清算されます。そして、売り手が引き渡す空き家の鍵などを買い手に渡し、所有権移転の登記手続きをすれば売買取引の完了です。

空き家の売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際は、通常の不動産売却を同じようにさまざまな費用や税金が必要です。予めどれくらいの費用や税金がかかるかを把握しておけば、売却代金からそれらの額を差し引いて、最終的にいくらぐらいのお金が手元に残るかを試算しておくことができます。

ここでは、空き家を売却するときにかかる費用や税金について、それぞれ何にいくらぐらいかかるかを見てみましょう。

費用

まず、空き家を売却するときにかかるおもな費用を説明します。

仲介手数料

空き家の売却を不動産会社に仲介を依頼した場合、売却できれば仲介手数料を支払います。仲介手手数料は成功報酬のため、売却の仲介を依頼しても成約できなければ支払いは発生しません。

仲介手数料は不動産会社が受け取れる上限額だけ宅地建物取引業法（宅建業法）で決められています。その上限額までのあいだで、不動産会社は自由に仲介手数料の額を定めることができますが、多くは上限額いっぱいを請求することがほとんどです。

宅建業法で定められている仲介手数料の上限額は、成約した取引額から算出されます。計算方法は次の表の通りです。

一例を挙げると、空き家が2,000万円で売れた場合、仲介手数料の上限額は次のような計算になります。

200万円×0.05＋200万円×0.04＋1,600万円×0.03＝66万円

この額に消費税（66,000円）を加えた72万6,000円が仲介手数料の上限額です。取引額が400万円を超える場合は、次の速算式でも仲介手数料の上限額が算出できます。

400万円超えの取引額×3％＋60,000円（＋消費税）

この式で2,000万円の取引きを計算すると、次の通り先の計算と同じです。

2,000万円×0.03＋60,000円＝66万円（＋消費税）

解体費用

古い空き家を解体し、更地にしてから売却する場合は、建物の解体費用がかかります。

解体費用は建物の大きさや構造によって異なりますが、一般的な木造住宅の場合の相場は、1坪あたり30,000～50,000円程度です。30坪程度の家を解体した場合、90万円から150万円程度かかることになります。

さらに、解体時に廃材や不用品が出た場合は処分費用も追加で必要です。カーポートや庭の木や石を撤去する場合も費用がかかるため、予め解体するものを明確にして、解体業者に見積を出してもらうようにしましょう。

税金

次に、空き家を売却するときにどのような税金がかかるのかを説明します。

印紙税

空き家を売却する際、売り手と買い手で売買契約書を作成して契約を締結します。売買契約書は印紙税の課税対象文書のため、印紙税を納めなければなりません。

印紙税は、契約書に記載されている取引額に応じて決まり、印紙税額分の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付して消印することで納付します。取引額による印紙税の額は、次の表の通りです。

※2022年3月31日までは、軽減税率が適用されます。

登録免許税

空き家を売却すると、所有権が売り手から買い手に移ります。その際に、所有権移転登記手続きが必要となり、登録免許税の納付が必要です。ただし、所有権移転登記手続きの登録免許税は、買い手が負担することが一般的です。

空き家売却で売り手が負担することが多い登録免許税は、売り手の現住所と登記上の住所が異なる場合です。所有権を移転する前に、住所の変更登記が必要になります。その際の登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円のため、空き家の場合は建物と土地で2,000円です。

住所変更の登記変更手続きは自分でもできますが、司法書士に依頼するときには別途報酬を支払うことになります。相場額は10,000～20,000円程度です。

譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。ただし、利益すべてに課税されるわけではなく、課税されるのは売却した空き家の取得にかかった費用を差し引いた額に対してです。また、利益が出なかったり売却で損失が出たりした場合、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税が課税される額の計算式は、次の通りです。

課税譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用

取得費には、空き家の購入代金や建築費、購入時の仲介手数料などが含まれます。譲渡費用に含まれるのは、売却した際の仲介手数料や建物解体費用などです。

課税される譲渡所得額が算出されたら、その額に所有期間によって異なる譲渡所得税の税率を乗じます。税率は、次の表の通りです。

所有期間は、売却した年の1月1日時点でカウントする点に注意しましょう。

空き家を売却するときに利用できる特例

空き家を売却する際に適用できる特例や控除を知っていれば、売却時期や売却方法などを調整することで税金を抑えることが可能です。

ここでは、空き家の売却時に利用できる特例や控除を説明します。上手に使って、売却にかかるお金を節約しましょう。

3,000万円特別控除

この特別控除を適用すれば、居住用の家やマンションなどを売却して利益が生じた場合、最高で3,000万円までの控除ができます。

譲渡所得税の課税対象となる利益の額が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がゼロになるという特例です。

空き家の売却でこの特例を適用するには、住まなくなった日から3年目の年末までに売却しなければなりません。ほかにも、次のような要件を満たす必要があります。

• 家を取り壊して更地にした場合は、その土地の譲渡契約を取り壊した日から1年以内に締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること（それまでに、その土地を貸駐車場などに利用していないこと）
• 売却した年の前年または前々年に、この特例や買換え特例、譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
• 売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係でないこと

この特例を適用するためには、ほかにもいくつかの要件を満たすことが必要です。詳しい内容は、国税庁のウェブサイト（No.3302：マイホームを売ったときの特例）や税務署の窓口などで確認しましょう。また、この特例を利用するには、売却した翌年に確定申告をしなければなりません。忘れないように申告しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

この特例は、居住用として使っていた建物を売却した際に、売買が成立した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得税の税率が長期譲渡所得税の税率からさらに軽減されるというものです。

この特例を適用すると、課税される譲渡所得のうち6,000万円の部分までについては、次の表のような税率になります。

空き家の売却でこの特例を適用するためには、住まなくなった日から3年目の年末までに売却しなければなりません。

ほかにも、次のような要件を満たす必要があります。詳しくは、国税庁のウェブサイト（No.3305：マイホームを売ったときの軽減税率の特例）で確認できます。

• 家を取り壊して更地にした場合は、売買契約を取り交わした日から1年以内に締結し、3年目の年末までに売却すること（それまでの期間に貸駐車場などに利用していないこと）
• 売った年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること
• 売却した年の前年または前々年に、この特例を利用していないこと（マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例とは併用可能）
• 売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係でないこと。

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

この特例は、家の所有者が亡くなって空き家になった場合、その空き家を相続した人が相続時から3年が経過する年の末までに売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されるというものです。

先に説明したマイホーム売却時の3,000万円の特別控除と似ていますが、この特例では、複数の相続人で相続した共有不動産を売却した場合、要件を満たせば共有者全員が特別控除を受けることができます。

つまり、2人の相続人が共有で家を相続してから売却すると、それぞれが譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができるため、控除額は合計6,000万円になるのです。

この特例を適用するための要件には、次のようなものがあります。

• 相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続の開始から売却するまでのあいだ、事業や貸付けの用、または居住の用に使われていないこと
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された建物であること
• マンションなどの区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において、亡くなった人（被相続人）以外に居住をしていた人がいなかったこと

ほかにもいくつかの要件があるため、適用を検討する場合は国税庁のウェブサイト（No.3306：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）などで確認しておきましょう。

空き家を売却するときの注意点

最後に、空き家を売却するときの注意点について説明します。これらの注意点を知っておけば、空き家を売却する際の損や失敗を回避しやすくなります。どのような点に注意をして空き家を売却すれば良いか、ひとつずつ確認しておきましょう。

契約不適合責任で損害賠償を請求されることもある

不動産売買における契約不適合責任とは、契約時の内容と異なって引き渡した物件に欠陥や不具合があった場合、買い手からの請求により売り手が負わなければならない責任のことです。

具体的には、修繕費用や補修費用を負担したり損害賠償金を請求されたりすることになります。

ただし、築年数の経っている空き家の場合、売買契約の時点で買い手に伝えていない欠陥が引渡してから判明することが多いのも事実です。

そのような事態に陥らないために、契約時に契約不適合責任を負わない範囲や期限についての取り決めをしておき、特約として契約書に追記しておきましょう。

リフォームや解体する場合は慎重に

先に述べた通り、築年数の古い空き家を売却する場合、リフォームやリノベーションをしてから売却するという方法もあります。しかし、費用をかけてリフォームしたからといって、その費用分、高く売却できるとは限りません。そのため、リフォームやリノベーションをするかどうかの判断は、慎重に行うことが大切です。

築年数が古くても、購入後に好みのリフォームをしようと考えている買い手もいます。そのため、リフォームをせずに売り出したほうが買い手が見つかりやすい場合があるのも事実です。リフォームするかどうか迷った場合は、売却を依頼する不動産会社に相談をして決めるようにしましょう。

戸建ての売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社は、それぞれ得意分野が異なります。そのため、空き家を売却する場合は、空き家の戸建売買の実績が豊富な不動産会社を選ぶことがおすすめです。

また、空き家が遠方にある場合であっても、自宅の近くではなく、売却したい空き家の近くにある不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社は近隣の地域事情に精通しているため、売却物件の近くにある会社のほうが、的確な販売戦略を立てることができます。

遠方の不動産会社に売却を依頼する場合は、どのような手段で連絡や報告を受けることができるか確認しておくことが大切です。

空き家の売却方法で迷ったら不動産会社に相談しよう

空き家を所有している場合、将来的に使う予定がなければ売却を検討するほうがいいでしょう。

空き家の売却方法は、建物の状態や立地により、現状のまま売却したり解体して更地にしてから売ったりすることになります。

また、空き家の売却は、基本的に一般的な不動産の売却を同じ流れになり、売却には費用や税金がかかります。そのため、売却額すべてが手元に残るわけではないことも踏まえておきましょう。

空き家の売却方法で迷ったら、空き家戸建てを得意とする不動産会社に相談するのがおすすめです。リフォームや解体を検討している場合も、不動産会社に相談しながら進めるといいです。空き家売却の実績が豊富な不動産会社に依頼して、空き家の売却を成功させましょう。